北京房产律师解析房地产开发商迟延交房的法律责任

一、延期交房的原因有哪些？

商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括两种情况，一个是因为法定或约定的事由不需要承担违约责任的延期交房，另一种是开发商自己的原因导致延期交房，需要承担违约责任。

对于开发商自己的原因导致的延期交房，除非合同中有不平等的条款约定，一般都可以要求开发商承担责任，但在实践中，开发商往往会以第一种是由来进行抗辩，也就是开发商一旦延期交房就会说是法定原因或者约定原因。这种抗辩也就是两个方面：

（一）法定原因。也就是我们平时常听说的不可抗力。遭遇不可抗力，且出卖人(开发商)在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。这种情况下，购房者由于缺乏法律知识很容被开发商蒙混过关，自己的权益受到损失但是没有追究。

（二）约定原因。相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。这种情况下，需要购房者签合同时擦亮双眼仔细辨别，能咨询律师最好，不让开发商扩大免责范围。

二、哪些原因延期交房开发商不用承担责任？

在司法实务中，开发商提出免责原因可以是约定的，也可以是法定的。约定的免责就不说了，法定的免责就业是不可抗力的认定是非常复杂的。哪些原因延期交房开发商不应承担责任？

首先，《合同法》第一百一十七规定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。

不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。下面我们来具体看看：

（一）以自然现象为表现形式的不可抗力。

司法实践中，在逾期交房的情况下，很多开发商提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力，应从以下两个方面认定是否属于不可抗力：

1、如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气，应认定为不可抗力。

2、自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践，开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任，提供了当地气象部门的气象资料，以此证明发生了不可抗力，人民法院在审理案件时，会要求开发商提供施工日志，以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工，一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。

（二）以政府行为为表现形式的不可抗力。

审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：

1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。

2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位等需要延期的情况。

3、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。

（三）以异常社会事件为表现形式的不可抗力。

战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。但如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房，尤其是“钉子户”原因不能认定为不可抗力。

另外，施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。以上就是关于延期交房的原因和开发商是否承担责任的问题，如果购房者遇到延期交房又不知道是否属于不可抗力时要及时联系律师，避免采取了不适当的维权方式是自己的合法权益得不到保障。


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