一、小产权房是什么？
“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有国家房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。
根据《物权法》的规定，只有市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权。
尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。另一方面，城市郊区的农民地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。再次，国家行政管理和法律监管机制的缺失也是促使“小产权房”现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发，国家已经形成了相对完善的监管机制。但是对于农村集体土地整体而言，更大的决定权力还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。正是这几个方面的原因助长了“小产权房”的发展。
二、购买小产权房有什么法律风险？
明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。由此可见政府对此问题的明确态度。但是，购买小产权房会不会导致合同无效，法律对此问题没有明确的规定，但是购买小产权房是有一定风险的。
（一）小产权房购房合同效力有争议
《土地管理法》虽没有哪一个条文明确规定禁止城镇居民购买农村宅基地、农民住宅及“小产权房”，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非集体经济组织成员不具有此身份，不能拥有此宅基地使用权。否则，会损害集体经济组织的利益。
如果允许城镇居民在农村买房，会造成农村廉价土地冲击城市房地产市场，造成国家的城市土地收益流失。法院认定这类合同有效就会和现有的国家政策相矛盾，造成判决无法执行。国家政策明确禁止购买农民住宅，如果判决认定购买农民住宅有效，此行为却得不到政府的认可，购房人不能领取相应证件。依据现有的法律规定综合分析，这类合同无效可能会无效。
（二）小产权房质量验收有困难
除此之外，购买“小产权房”还面临其他的法律风险。小产权房”的建设没有经过房屋质量验收等程序，开发单位一般又没有资质和经验，房屋质量很难得到保障。如果收房后发现有房屋质量问题，因为房屋买卖合同本身就有法律上的障碍，也很难通过诉讼维护自己的权益，要求出卖方承担责任。
（三）小产权房拆迁补偿很困难
在居住房屋过程中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是是集体组织经过其所在县级政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售给集体组织以外的人，法律仅仅不保护非法买受人的权益，补偿受益人是农村集体组织；如果房屋是是集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的房屋违章建筑，购买人又不具备购买房屋的资格，按我国法律规定对违章建筑没有任何补偿。
由此可见房地产开发商非法利用集体土地，不仅造成国家土地收益的流失，还严重侵害了购买者的合法权益。因此，在这里提醒购房者对自己所要购买的房子性质要明确清楚。购买小产权房存在极大的风险，一般情况下不宜投资购买。如果您碰到的是小产权房，不要轻易相信开发商的许诺，到最会使自己的权益得不到保障。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×