一、为什么会出现小产权房
小产权房的出现并不是偶尔，它是市场经济发展的必然产物，它的出现与下面这些因素密不可分：
1、客观条件是新农村建设的推动成为基础
随着城市化进程的加快，商品房的价格逐步上涨，有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易，这些房屋很多都没有任何手续，就直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。正因为大环境的契机，小产权房从此之后大量出现。
2、客观原因是政府缺乏监管和良性引导
按照我国现行的法律法规及规章制度的规定，其实是严格禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设的，也是严格禁止城镇居民在农村购置宅基地。但是从政府的实际监管看，政府并没有起到较好的监管和引导作用。在小产权房出现的前期，政府几乎不监管，内在原因是政府也可从中受益，但是到了后期，当小产权房大量出现时，政府显得举手无措，无法及时作出更好地能够不影响社会稳定的决策。
3、客观推力是房价上涨促使小产权市场发展
从供需方面来看，小产权房的供需呈现良好态势。受到自身收入和大经济环境的影响，很多人根本无法承担一手或二手商品房的高昂价格，为了求得生存，不得不退而求其次，选择小产权房。从供应方面，因为小产权房大都处于城乡结合部，农村地方也有大量的集体土地可供开发，基于农村发展收入的考量，很多农村明知不合法，仍然与房产商合作推出小产权房。在一定程度上，消费促进了供应，也带动着小产权房的发展。再往上追溯原因，房价上扬成为客观推力。
二、买卖小产权房具有哪些风险
因为小产权房并没有国家颁发的产权证书，所以购买这样的房屋便具有很大的风险性：
1、政策风险：购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地；
2、拆迁风险：购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到拆迁补偿和安置；
3、毁约风险：如果房价上涨，出卖人毁约，从目前已有的案例来看，法院会支持其合同无效请求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求；
4、其它风险：购买小产权房后，无法迁移户籍，无法抵押贷款，无法合法的变现，涉及到相邻权侵害，也很难获得法律保障救济。
以上是为您介绍的关于小产权房的一些基本内容，由于购买小产权房的风险较大，所以笔者建议您在购买小产权房时一定要慎重的考虑清楚，否则，一旦土地被收回或者卖房者因为房价上涨而反悔，您是得不到任何补偿的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×