房产律师谈央产房买卖过程中常见的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2014-05-17
一、央产房的概念
央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。
所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。
央产房指定的代理服务机构有3家：北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家宝业房地产经纪有限公司、北京信一天房地产经纪有限公司。
二、央产房上市手续
第一道：“央产房”业主填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，由指定的经纪机构免费代办，并送到交易办公室审核。第二道：由指定经纪公司负责寻求买方，撮合买卖双方达成成交意向。第三道：签订《北京市房屋买卖合同》。第四道：办理银行按揭手续，评估，经律师审核，缴纳保险，通过银行审核。第五道：银行放款。第六道：办理权证过户。第七道：权属转移。第八道：物业交割。至此，交易完成。
三、央产房买卖过程中的常见纠纷
案例一：原告华某经北京某知名房屋中介公司介绍欲购买崔某所有的央产房屋一套，交付定金后却被告知此房不符合上市条件，无法交易。华某将崔某及房地产经纪公司告上法院，北京市西城区人民法院已于近日做出判决。
原告华某诉称，其经房屋中介公司介绍与被告崔某签订合同，购买位于西城区某处的房屋一套，同时支付崔某定金2万元，支付中介费23400元，并准备择日进行房屋价值评估以便向银行办理贷款。不料崔某竟拒绝评估人员进入房屋评估，致使买卖合同不能履行，现起诉要求二被告履行房屋买卖合同。
被告崔某辩称，原告所述签订合同及付款的情况属实。他的房屋为央产房，以成本价购买，在房屋中介机构告知其此房可以上市交易的情况下才与原告签订了房屋买卖合同。后从国资委物资部物业管理中心得知，以成本价购得的个人央产房上市交易必须补齐超标部分的差额，否则不能开具央产房上市证明。因其另有一套120平方米的央产房屋，共超标80平方米，需要补交24万元的差额。房屋中介机构没有告知其以成本价购买的个人央产房上市必须补交超标部分的差额，现买卖合同无法履行，不同意原告的诉讼请求。
被告某房屋中介公司辩称，签订合同及交款的事实属实，合同不能继续履行的责任不在其公司。同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，原、被告所述事实部分均属实。法院认为，被告所有的西城区某处的房屋为以成本价购买的央产房，根据国管房改字（2000）36号《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，在被告崔某未补缴差额房价款的情况下，该房不具备上市交易条件。原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但因标的房屋不具备上市交易条件，致使合同无法履行，现原告要求继续履行合同，法院不予支持。鉴于原告表示不在本案中要求被告承担违约责任，法院不予处理。
综上所述，判决驳回原告华某的诉讼请求。后各方均未上诉。
具体的规定：依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，并且经央产权房屋上市交易办公室备案批准后，具备上市资格才可以上市出售，否则不能办理上市及过户手续。出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：（一）房屋所有权证书：（二）房屋共有权人同意出售的书面意见；（三）身份证或者其它有效身份证明；（四）与原产权单位签订的公有住房买卖合同；（五）与买受人签订的已购公房买卖合同；（六）物业费、供暖费清结证明。出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。
案例二：原告成某某与被告杜某某于2007年3月26日通过房产中介签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将位于北京市海淀区学院路×号院内一套央产房出售给原告，价款700000元，被告保证该房屋符合上市条件，并承诺于本合同签订之日起一年半内办理好该房屋的上市手续。原告先后向被告支付首付款60万元，支付房产中介居间服务费13600元。
在《房屋买卖合同》及补充协议签订以后，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以种种理由拖延。2010年4月6日，原告委托律师向被告发出一份律师函，要求被告尽快办理过户手续，或赔偿损失，被告给律师回电话，以此房涉及国家秘密，其单位不同意过户为由，明确拒绝为原告办理过户手续，但同意赔偿损失，因被告愿意赔偿的数额较小，未达成合意。
2010年6月，原告委托本律师向海淀法院递交了起诉状，要求：解除房屋买卖合同，退还购房款，并赔偿目前房屋市场价与原购房价之间的差价作为损失赔偿。（说明：目前该房市场价约160万）
就此案分析：
1、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。
2、被告举证单位出具的证据，证明该房目永久不能上市，可以作为被告免责的法定事由。
其一，该房永久不能上市，属于法律规定的“不可抗力”，的确是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。央产房不能上市的情况，在双方签订房屋买卖合同之时被告不得而知，之后在办理过户过程中才发生，从而导致不能实现合同内容，可以解除合同。
其二，从实际情况了解，原告在购买此房的时候明确知道房屋的性质，央产房的上市比普通商品房的条件严格，价格比较低。原告在购买后理应承担由此产生的一定风险，不能把责任都归于被告。
3、一种观点认为：合同解除之后，因涉及国家秘密的房子本身不能上市，没有市场价格，被告把购房款返还给原告即可。
一种观点认为：被告违约应该承担的责任，是赔偿房屋增值部分的差价。
《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
也有观点认为：要求赔偿房屋增值部分的差价有失公平。最后应通过委托法院指定单位鉴定，由法官根据实际情况裁量赔偿的数额。
本人认为：由于不可抗力导致合同目的无法实现而解除合同，原告不存在赔偿的问题。
四、央产房买卖注意问题
对于央产房，无论是卖方还是买方，需要特别注意，在北京有些央产房是不能上市交易的。因为不了解房屋是否具备上市交易的条件，盲目签订房屋买卖合同，可能导致合同不能履行，房屋不能过户，给双方带来损失。
根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，不能上市交易的央产房有以下几种：
（1）凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售；
（2）按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；
（3）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。
（4）法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
（5）部级干部住房上市出售不按照《中央在京单位已购公房上市出售登记表》规定办理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】