房地产律师分析一则购买房地产导致的过户纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2014-05-18
【背景简介】
2009年1月13日，王女士与马先生及被告北京Y房地产经纪有限公司达成《居间中保合同》，同时王女士与马先生达成《补充协议》1，约定马先生将其所购中石化央产房一套出售给王女士。2009年1月20日，王女士按照补充协议的约定将购房款700000元支付给马先生，同时马先生将房屋交付给王女士。
2009年3月25日，王女士与马先生又就购房事宜达成《补充协议》2，并根据该补充协议向马先生支付了购房款1000000元，根据该协议，马先生应当在该房屋产权证办理完毕后积极协助王女士办理房屋产权转移事项。
2009年8月10日，王女士与马先生达成《补充协议》3，根据该补充协议，王女士替马先生支付涉案房产所欠银行贷款235.359929万元的方式结清了剩余全部房款。此外，王女士还为马先生垫付了购房专项维修基金36754元。
【案情发展】
自2009年5月起，王女士得知涉案房产的房产证已经正式下发，便多次催促马先生依照双方的合同约定办理房产过户手续，但马先生一直以各种理由推脱拒不办理。
2009年12月29日，王女士将马先生起诉到法院，提出三项诉讼请求：
1、 判令被告协助原告办理涉诉房屋权属登记手续；
2、 判令被告返还原告垫付的公共维修基金36754元；
3、 判令被告向原告支付逾期办理过户手续的违约金43050元。
【诉讼一览】
■律师办案
●打消委托人央产房不能过户的顾虑
王女士多次要求马先生协助办理房屋产权过户而不得的原因最关键一点在于房屋的性质是央产房。央产房不同于一般商品房，其能够像一般商品房那样自由在房地产交易市场进行流通、转让在普通公众的眼里多多少少有些扑朔迷离。王女士在购房之初，马先生正在办理涉案房屋的产权证，并称只要办下来产权证，即向中石化交纳相关费用，由中石化出具相关许可意见即可成功办理过户手续。但事后，马先生一直以中石化不予出具相关许可意见等理由拒绝协助过户，并且马先生进一步称中石化不予出具相关许可意见的原因是央产房不能买卖。
接受王女士的委托之后，汪嘉律师详细了解了央产房的有关规定，并向朝阳区房管局进行了政策了解，确定了央产房可以有限性流通这一项内容，而除了获得产权单位的配合以外，司法强制过户也是一条可行途径。汪嘉律师与王女士进行了一番深入沟通，议定通过起诉方式解决过户争议。
●司法强制过户的可行性论证
进入到诉讼程序之后，汪嘉律师在庭审过程以及与庭审法官的意见交换过程中一直强调了如下几点内容：
1、 王女士与马先生签订的《居间中保合同》及三份补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应予履行；
2、 王女士已经按照合同约定支付了全部购房款项，马先生也早已将房屋交付给王女士实际居住使用，从法律经济的角度而言判令马先生继续履行合同，协助王女士办理房屋过户手续，既具有现实可操作性，又能维护作为守约方的王女士的合法权益，还能维护自由交易的契约精神，可谓一举三得；
3、 王女士与马先生签订的《居间中保合同》中明确约定了：任意一方未按照中介方通知时间履行其他义务的，每逾期一个工作日，应向守约方支付房价款万分之一的违约金，造成《买卖合同》无法履行的，应根据《买卖合同》承担违约责任。2009年8月10日，王女士与马先生签署了《补充协议》3，约定王女士以代为马先生清偿涉案房产所欠银行贷款235.359929万元的方式结清剩余全部房款，马先生即日起及时履行办理该套房屋的产权证及过户手续。同日，王女士完成了该代为清偿义务，但早已取得房屋产权证的马先生却未依约办理过户手续，依照前述约定，应当承担自2009年8月10以来的、日万分之一的违约金43050元；
4、 王女士代马先生支付的购房专项维修基金36754元属于垫付行为，马先生应当予以返还。
■被告答辩
被告马先生对原告王女士起诉主张的违约金计算方式和期间不持异议，亦认可公共维修基金事项，但不认可原、被告双方所签房屋买卖协议的效力，理由在于：其妻安女士作为房屋的共有权人，不同意马先生对房屋的单方处分，故而马先生的卖房行为无效。
另外，在本案审理过程中，安女士以第三人身份起诉至朝阳区人民法院，要求确认原告王女士、被告马先生所签买卖协议无效。
■法院判决
朝阳区人民法院经审理认为，本案唯一的争议在于房屋买卖合同是否具有法律效力，由于被告马先生在出售涉案房屋过程中并未向原告王女士披露涉案房屋存在共有权人的事实，原告王女士审查了相关合同及发票，尽到了注意义务，因此原、被告所签买卖协议有效。最终法院判决：
一、被告马先生于本判决生效后七日内协助原告王女士办理涉案房屋权属登记手续；
二、被告马先生于本判决生效后七日内返还原告王女士公共维修基金36754元；
三、被告马先生于本判决生效后七日内赔偿原告2009年8月10至2009年12月29日逾期办理产权登记证明的违约金43050元。
■知识点
央产房
央产房属于已购公房的范畴。但是，由于它的原产权单位比较特殊，是中央在京单位或中直机关，所以就有了央产权的概念。在2003年10月1日前，央产无法上市的主要原因是：国家以安全为由不让央产房上市交易。国家在2003年10月1日允许央房正式上市交易。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】