房地产北京律师分析央产房屋买卖案例中典型纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2014-05-31
案例一：
原告王某与王5起诉被告王1、王2、王3、王4法定继承纠纷一案，靳双权律师接受了原告的委托，参与了本次诉讼，竭尽全力并为原告争取了最大利益。
原告诉称，王某与王某婚后共生育五个子女即王1、王2、王3、王4、王5。王某于2004年3月去世。王某原承租了东城区崇文门外大街两套公有住房(102号和203号)，1999年该两套房屋经房改由王5出资购买，但产权仍登记在王某名下。现王某和王5起诉要求两套房屋203号归王某所有，102号归王5所有，二原告按照法定继承份额给被告两套房屋的折价款;案件受理费及评估费由被告承担。
四被告辩称，老人生育子女情况和去世时间属实。父亲生前没有留有遗嘱，老人生前有两套房屋，就是诉争房屋。被告认为这两套房给王某，在母亲去世后怎么分都行，但是母亲在世的时候被告均不主张分割房屋，尊重老人的意见。
王某与王某系夫妻关系，二人生育王1、王2、王3、王4、王5子女五人。2004年3月王某去世，其生前未留遗嘱。本市东城区两套房屋均登记在王某名下，上述房屋经北京某房地产评估有限公司评估203号房地产总价为270万余元，102号房地产总价为193万余元，王5垫付两套房屋评估费共计13200元。王某提交购房收据若干，其中部分收据交款人为王5。王5主张其对被继承人王某尽了主要赡养义务，但未提交证据。王某提交光盘一张，内容为王某同意203号房屋由王某所有，102号房屋由王5所有。
依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：
本市东城区崇文门外大街203号房屋变更为王某所有，王某于判决生效后七日内分别给付王1、王2、王3、王4、王5房屋折价款每人22万余元;本市东城区崇文门外大街102号房屋变更为王5所有;王5于判决生效后七日内给付王某房屋折价款112万余元，王5于判决生效后七日内分别给付王1、王2、王3、王4房屋折价款每人16万余元。
律师评析：
本案中的特殊性在于涉案房屋属于央产房，提示广大网友及当事人，在央产房继承案件中，央产房评估价格是扣除央产房上市交易应补缴的土地出让金的，但是本案中王某名下的两套房屋均是央产房，依照《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，王某的职工住房面积标准为70平米，而两套房产面积之和为99平米，超标的面积是需要按照每平米4000元的标准计价购买的。但在央产房评估时并未将此因素考虑进去，是不合理的，无形中给最终取得房屋的所有权人造成了损失，该评估报告的公平性是受到质疑的。
此外，靳双权律师认为，法院认定王5在王某购买房屋时的出资本院认定为王5对父母的赠与，要求返还的请求不予支持，是没有法律依据的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十二条之规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”该司法解释有明确规定，子女及配偶为父母出资房改，出资款可以作为债权处理，而非赠与。现原告王5主张返还，则继承人继承被继承人遗产的同时，也应当有义务偿还债务，故王5主张返还出资款是有法律依据的，法院认定为赠与有失公允。
案例二：
原告魏某经北京某房屋中介公司介绍欲购买崔某所有的央产房屋一套，交付定金后却被告知此房不符合上市条件，无法交易。魏某将崔某及房地产经纪公司告上法院，北京市西城区人民法院已于近日做出判决。
原告魏某诉称，其经房屋中介公司介绍与被告崔某签订合同，购买位于西城区某处的房屋一套，同时支付崔某定金2万元，支付中介费23400元，并准备择日进行房屋价值评估以便向银行办理贷款。不料崔某竟拒绝评估人员进入房屋评估，致使买卖合同不能履行，现起诉要求二被告履行房屋买卖合同。
被告崔某辩称，原告所述签订合同及付款的情况属实。他的房屋为央产房，以成本价购买，在房屋中介机构告知其此房可以上市交易的情况下才与原告签订了房屋买卖合同。后从国资委物资部物业管理中心得知，以成本价购得的个人央产房上市交易必须补齐超标部分的差额，否则不能开具央产房上市证明。因其另有一套120平方米的央产房屋，共超标80平方米，需要补交24万元的差额。房屋中介机构没有告知其以成本价购买的个人央产房上市必须补交超标部分的差额，现买卖合同无法履行，不同意原告的诉讼请求。
被告某房屋中介公司辩称，签订合同及交款的事实属实，合同不能继续履行的责任不在其公司。同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，原、被告所述事实部分均属实。法院认为，被告所有的西城区某处的房屋为以成本价购买的央产房，根据国管房改字（2000）36号《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，在被告崔某未补缴差额房价款的情况下，该房不具备上市交易条件。原、被告虽然签订了房屋买卖合同，但因标的房屋不具备上市交易条件，致使合同无法履行，现原告要求继续履行合同，法院不予支持。鉴于原告表示不在本案中要求被告承担违约责任，法院不予处理。
综上所述，判决驳回原告魏某的诉讼请求。后各方均未上诉。
律师解析：
依据2003年10月1日开始执行的中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，并且经央产权房屋上市交易办公室备案批准后，具备上市资格才可以上市出售，否则不能办理上市及过户手续。出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：（一）房屋所有权证书：（二）房屋共有权人同意出售的书面意见；（三）身份证或者其它有效身份证明；（四）与原产权单位签订的公有住房买卖合同；（五）与买受人签订的已购公房买卖合同；（六）物业费、供暖费清结证明。出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】