买受人对预购商品房的权利
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-03
预售商品房的买受人在与预售方签订了预售合同后，可以在商品房建成交付之前实施某些法律上的处分行为，实践中主要是将预售商品房再转让以及用预购的商品房设定担保。
1．预购商品房的再转让
预购商品房的再转让，俗称为“炒楼花”，是指在商品房预售合同签订之后，预购人将未竣工的预售房屋转让给第三人的行为。我国《城市房地产管理法》第46条规定：“商品房预售的，商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”在国务院相关正式规定出台前，实际中主要是各地自行按照指定相应的规章或文件，而其内容差别也极大。
根据《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，不必征得债务人的同意。”预购人付清全部购房预付款时其合同义务已经履行完毕，成为预售合同的债权人，有要求预售方在合同规定的日期届满前交付商品房的权利。《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因此，预购人转让其预购的商品房属于债权人转让债权，无需经开发商的同意即可进行，只须按规定通知开发商即可对其发生法律效力，有开发商向受让方履行交付预售商品房的义务。
对于预售商品房再转让的受让人来说，应要求查看转让商品房的《预售商品房许可证》、预售合同备案手续、预售合同文本及预售方案，以防止成为“炒楼花”过程中炒家坐收渔利的牺牲品。
2．用预购的商品房设定担保
商品房预售合同签订以后，预购人取得相应的民事权利，对于尚未建成的房屋享有某种期待权，对开发商享有债权。正是基于预购人享有相应的权利，所以预购人可以在这些民事权利上设立担保。那么，在预购的尚未建成的商品房上，究竟可以设立何种担保呢？前面说到，预购商品房在建成之前，预购人享有某种期待权，是一种债权而非物权。预售的房屋尚未建成就不存在真正的房屋，所以在预购的房屋上设立抵押权，显然是有违法理的。因为抵押权是建立在某一特定物之上的，如果特定物还没有产生，就无法设立抵押权。那么，预购人对预购的商品房究竟可以设立什么样的担保呢？《担保法》第75条规定：“下列权利可以质押：……（四）依法可以质押的其他权利。”依据一般的民法原理，债权之上是可以设立质权的。所以预购人可以就商品房预售合同设立质押，从而使预购人的权利得到最大限度的利用。而现房是可以设立抵押权的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】