商品房转预售，开发商应当注意哪些问问题
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-22
商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为，也就是俗称的“炒楼花”。
对于商品房的转预售行为，我国的《城市房地产管理法》第46条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这也就是说，《城市房地产管理法》对商品房的转预售行为没有作出明确规定，至于国务院将采取什么样的政策，也有待于有关政策、法规出台才能明确。
一方面，炒楼花助长了投机，炒家往往是为了获取巨额利润，并且由于炒家囤积，造成了房地产价格的不合理上扬；另一方面炒家进入房地产市场进行投资，既可为房地产开发聚集资金，又可活跃房地产市场此外。有的购房人在房屋竣工前因这样那样的原因，确实需要转让，如果一概禁止，则会限制购买方合法权益的行使。
既然商品房转预售在目前情况下存在着颇多争议，那么开发商作为预售方应当注意以下几个问题：
1．开发商作为预售方具有是否同意预购方将房屋再行转让的权利。预售房转预售行为虽然发生在预购人与第三人之间？但是，根据《民法通则》第91条的规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。所以，预售方首先有权获知预购方将房屋再次转让的行为，欲购方未将房屋再次转让的行为告知预售方的，由此导致的交付不能、交付迟延或者交付错误由预购方承担。
2．对转预售合同的效力问题，开发商向谁交付竣工的商品房，应根据具体情况认定其效力：
(1)在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续，缴清税费后，商品房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有违法行为的，可认定转预售合同有效。并且，转预售行为已经征得预售方同意的，预售方可以向转预售合同的预购人交付商品房。
(2)预售商品房合同订立后，预购方未通知预售方而再转让预售商品房的，预售方没有义务向第三方交付商品房，由此导致的迟延交付由商品房转预售合同的当事人承担。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】