因当事人对合同条款产生分歧而未能订立合同的，定金应否返还？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-23
认购书一旦签订，即对买卖双方产生了相同的法律效力。但实际上，由于《商品房买卖合同》大都由开发商拟定或提供，在签订认购书时，有些开发商根本不想认购方提供合同文本或者提供空白的格式文本。这使得双方在进入正式的合同谈判阶段时，往往因为对一些实质性条款产生分歧，导致合同无法签署。这种情况下，对于认购书的定金该如何处理呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对此应区别情况对待：
1．如果产生分歧的事由没有在认购书中明确约定，比如商品房的价格、面积、朝向等具体条件没有在认购书中予以明确，而是完全留待签订正式合同时协商。因为此类事由双方当事人无法达成一致，导致无法签署合同的，开发商应当将定金返还给购房者。因为，此时购房者已经按照认购书的约定履行了义务，并不存在过错。商品房买卖合同未能签订的原因是当事人双方没能就合同内容达成一致意见，而不是购房者单方面存在违约。所以，在这种情况下，开发商应当将定金返还给购房者。
2．如果产生分歧的事由已在认购书中做出了明确约定，而购房者不同意再依照认购书的条件签订正式的商品房买卖合同，则购房者存在过错，应当承担违约责任，开发商有权拒绝返还购房者的定金。
3．如果产生分歧的事由已在认购书中做出了明确约定，而开发商在签订商品房买卖合同时，提出了与认购书约定的条款不同的条件而导致商品房买卖合同无法签订的，则开发商存在过错，应当承担违约责任。在这种情况下，开发商应当返还给购房者双倍的定金。
可见，开发商在与购房者订立认购书时，亦应将商品房的价格、面积、房型等具体情况讲清楚，与购房者就商品房买卖合同的实质性条款协商好。不仅如此，开发商还应当尽可能将此类问题在认购书中体现出来。这不仅使双方当事人在订立认购书之初，就将主要问题明确下来，避免了很多纠纷，同时也避免了彼此很多不必要的时间与机会的浪费。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】