划拔土地使用权的转让方式
来源：未知 作者：未知 时间：2013-05-27
1．国家直接将划拨土地使用权出让给划拨土地使用权的使用人，通过协议出让方式，与使用人直接签订土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金，依法办理不动产登记，从而转变成出让土地使用权。关于协议出让的具体内容，请详见本书有关土地使用权协议出让的章节。
【律师提示】该协议出让方式冲，是由国家授权政府直接将划拨土地使用权连同建筑物通过协议出让给划拨土地使用权人。当然，能否协议出让该划拔土地使用权，还需要满足我国法律的其他规定。如果该划拨土地使用权拟出让后的规划用途是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等，则依照法律及部门规章规定，一般都是由政府通过土地置换收回，然后由政府通过公开竞价方式出让该宗划拨土地使用权。
2.划拨土地使用权人依法将划拨土地使用权和建筑物转让给第三人。依据《城市房地产管理法》第四十条规定，这种转让方式必须符合以下条件：
(1)划拨土地使用权人向土地行政管理部门提出转让申请；
(2)土地行政管理部门依法逐级报有批准权的人民政府批准。
(3)同意其转让，则由土地使用权的受让．与土地行政管理部门办理协议出让土地使用权手续，签订合同，并依法支付土地使用权出让金。
同时依据《城市房地产管理法》（2007年修订）第四十条第二款规定，经过批准，划拨土地使用权人转让房地产也可以不办理出让手续。但实务中，地方政府片面理解该规定，擅自批准划拨土地使用权人不经办理出让手续转让房地产，造成大量国有资产流失。为此，1996年9月4日，国家土地管理局曾在《关于执行《城市房地产管理法》和国务院55号令有关问题的批复》(国地批(1996) 89号）中，对此作出说明：“《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，经过批准划拨土地使用权人转让房地产也可以不办理出让手续。这是只有在具备法定条件下才能适用的条款，即有批准权的人民政府必须按照国务院的规定，才能决定有关当事人可以不办理出让手续；划拨土地使用权转让方虽经批准可以不办理出让手续，但要按照国务院的规定缴纳有关土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九条第二款的规定，在国务院有关规定尚未出台的情况下，擅自批准划拨土地使用权人不经办理出让手续转让房地产，甚至一些划拨土地使用权人不经依法批准未办理出让手续也不依法缴纳有关土地收益就擅自转让房地产，不仅违反了第三十九条第二款的规定，也使第三十九条第一款不能正常贯彻执行，造成土地市场混乱。为制止各种非法转让行为发生，维护土地市场的正常秩序，防止国有土地收益流失，在国务院有关规定出台之前，转让划拨土地使用权应暂按国务院55号令第四十四、四十五条规定执行，有关审批和出让手续，应按《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行，国务院新的规定出台后，按新的规定执行。”
建设部制订的《城市房地产转让管理规定》（修正）的意见与国家土地管理局有不同，该部门规章第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时。属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：#p#分页标题#e#
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。在第十至条中还规定，依照上面规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
【律师提示】 《划拨土地使用权管理暂行办法》利国家土地管理局《关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知》，直到2003年2月20日，才被国土资源部正式停止执行，但这部与《城市房地产管理法》有很大冲突的部门规章，至今仍然没有停止执行。
《城市房地产转让管理规定》（修正）第十二条是建设部对《城市房地产管理法》（2007年修订）第四十条第二款的具体明细化，在没有更高位阶法律出台之前，鉴于建设部下属单位房产管理部门是房屋交易的登记机构，依法该规定办理划拨土地使用权转让登记手续，既不存在交易阻碍，也系依法成立行为。虽然，该部门规章的合法性尤其将法律原则规定通过部门规章授权给县级以上人民政府自由决定的规定值得商榷，但这不在本书的探讨内容范围。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】