建设用地使用权预告登记

《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权秘人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【律师提示】《城市房地产管理法》（2007年修订）笫四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条也有类似规定。学理解释认为，这是行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预告登记制度存在本质别区别。
笔者以为，虽然以上规定系行政管理，但如果不去办理备案登记手续，则在不动产交付使用后办理权属证明书时会遇到障碍，因为通常地方政府在办理不动产权属登记时以不动产的预售合同是否已备案为前置条件，没有备案则无法顺利办理权属登记手续。另外，如果开发商将同一不动产预售给两人以上，如一个备案，一个未备案，其他履约条件相同，在寻求法院支持时候，法院通常也会以该预售行为是否已备案来确定最终应履行的合同，即合同已经备案的继续履行优先于未备案的合同。从以上来分析，我国先前规定的商品房预售合同备案登记并不仅仅是行政管理范畴。 
预告登记的适用范围，依据《土地登记办法》第六十二条规定，当事人签订的土地权利转让的协议可以按照约定持转让协议申请预告登记；依据《房屋登记办法》第六十七条则规定，当事人有预购商、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等法律、法规规定的其他情形时，可以申请预告登记。
【律师提示】学理解释认为，预告登记的适用范围，除商品房预购、预购商品房转让、以预购商品房及在建工程设定抵押、房屋联建等民事协议外，也可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。 
土地权利转让的预告登记程序：《土地登记办法：》六十二条规定，当事人在签订土地权利转让的协议后，可以按照双方约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。在预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。  房屋的预告登记程序相对复杂些，可见《房屋登记办法》第六十七条至第七十三条规定。这里要提醒的是，依据《物权法》规定，申请办理不动产预告登记，是以双方约定为前提，并没有规定应以双方共同申请办理为前置条件。《土地登记办法》、《房屋登记办法》均规定了申请办理预告登记，应双方共同提交申请预告登记所需要的资料，但《房屋登记办法》第六十九条规定了一个例外：即如果预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
【律师提示】按目前的预告登记制度分析，如果双方已在协议中约定了预告登记条款，但事后一方反悔或拒绝执行，则实际上该预告登记仍然无法履行，除商品房预售合同的预告登记外。因此，作为律师，建议当事入在签约时将合同时生效与预告登记一致，印双方应约定合同在预告登记办理后生效，以访止转让方以预告登记制度诱引受让方放松风险警惕而轻易签约。#p#分页标题#e#