应用到预告登记制度的情况

《物权法》规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。
2006年8月，钱某以40万元的价格将一套房子卖给张某，双方签订了房屋买卖合同。由于该房是新房，尚未取得房产证，双方约定张某首付12万元，待取得产权证后再支付剩余购房款。钱某拿到房屋产权证后并没有卖给张某，而是将房屋以55万元的价格卖给余某，并办理了产权过户。张某向当地法院起诉，要求钱某履行买卖合同，撤销过户。法院不予支持。在本案中，法院为何不支持张某的诉讼请求？
根据《物权法》、《民法通则》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，钱某与余某达成买卖合同并已对房屋进行产权变更登记，现房屋的所有权归余某所有。钱某丧失了对房屋的所有权，履行合同已经没有可能性，无法撤销该房屋的过户。因此，法院对于张某的诉讼请求不予支持。本案中，假如张某办理了预告登记，则钱某与余某之间即使签订了买卖合同，但由于有了预告登记，他们也无法办理产权过户，张某的购房利益就能得到保护。另外，应当注意：预告登记的法律效力具有时限性。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，当事人应注意咨询关注所购买的房屋可以办理正式登记的时间。