预告登记的效力

预告登记的时效是多久？当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就意味着，即使是善意第三人购买了该房产也不能够取得房产。但是，这里简单的一句不产生物权效力太过于简单，比如，进行了预告登记后，在进行正式登记前，不动产的物权人破产，预告权利人是有债权的优先受偿权还是有继续进行物权登记的权利？还是根本没有任何优先权？这还需要更加详细的司法解释。但是从国外预告登记制度的效力，以及在《物权法》中设立预告登记制度的目的看，其应该隐含以下三个效力：
（一）债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。
（二）顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。
（三）破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。当然这里要特别注意的就是预告登记的时效，如果是可以随时进行登记过户的房产，即使预告登记了，如超过三个月就会失效。
说到预告登记制度的时效问题，马上有人要担心了。自己预售登记的房产是否是属于预告登记？是否在符合登记条件后，即可以办理房产证后三个月内不办证就会失效呢？这是不用担心的。预告登记和预售登记制度是完全不同的两个制度，预售登记并不存在时效的限制。在笔者看来，如果在房管部门进行了预售合同登记，其实就是进行了物权登记，已经具有排他性了。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。