宅基地使用权的原始取得纠纷

【案情介绍】
 
 赵玉梅与郭秀英系继母女关系。李长启与李长青系叔侄关系。两申请人家原有祖遗房屋一座共2进。前进于1944年被日本人烧毁后，该地曾由沈、陈二氏各借搭一简陋棚子（木柱、上盖树皮，四周无围）作摆摊卖货之用。1950年收回自用。1951年，赵玉梅之夫、郭秀英之父郭洪林又征得李长启同意，借得其中一个棚子供打铁谋生。后郭洪林又征得李长启同意，将其棚拆除改建升高，成为一座3面木板，一面依邻居垭，上盖瓦面，面积30平方米的木结构房屋。1952年土改中，郭洪林领得了政府颁发的该屋的所有权证，但政府在证上的备注栏内写明：“此地属李长启所有。”同年，郭在此房内与赵玉梅结婚并使用至今。此后，两家关系和睦，没有纠纷。郭洪林死后，其妻赵玉梅于1960年在屋后扩建猪栏，李长启均未有异议。1978年最后一次改建时，李家出面干涉，为此，李长青与赵玉梅拟定了一个《借地文约》，上写“所建房屋一切天面属于郭姓，地基主权属于李家，一旦李家建房，即是归还之期”。1982年李长启提出要地建房，赵玉梅不给，因而发生纠纷。
 
【对本案处理的不同意见】
 
第一种意见认为，当事人所争执的宅基地使用权，土改时政府已确权归申请人所有。该宅基地权属是清楚的，应属申请人使用。该地的使用权是被申请人向李家借的，从1978年双方签订《借地文约》说明李家一直没有放弃过该地使用权。
 
第二种意见认为，该宅基地过去虽然是李家的，但已借给郭家使用至今；后来土地归集体，李已不再是地权人，土地归公后，双方当事人于1978年所签《借地文约》是不合法的，也是无效的；郭家在土改时已取得房屋产权，现该房屋还在，该地的使用权也应跟随该房的存在由郭家继续使用。
 
【本案评析】
 
本案例涉及的就是宅基地原始取得的问题。1962年9月中共中央颁布《农村人民公社工作条例（修正草案）》之后，农村土地（包括宅基地）所有权归了集体，社员只有使用权，没有所有权。这一规定在我国《宪法》和《民法通则》中一再予以重申。1978年双方订立的《借地文约》中“地基主权属于李家”的约定，违背了当时政策和现行法律的规定，根据《民法通则》第58条第7项的规定，应属违反法律规定的无效民事行为，依法不予保护。
 
自1962年9月中共中央颁布《农村人民公社工作条例（修正草案）》之后，土地归集体所有，社员丧失了原来的所有权。继续使用土地的，拥有集体土地使用权。因为李长启在此宅基地上已没有建筑物，他对此宅基地不仅丧失了所有权，而且同时丧失了使用权。#p#分页标题#e#
 
因此，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19条规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。根据第43条规定，乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。国土资源行政主管部门对本案提出的处理意见为土地所有权属于该村农民集体；土地使用权属于郭家。