城镇居民能否在农村与村民合建房屋？

 城镇居民能否在农村与村民合建房屋？
 
【案情介绍】
 
张某是某公司职工，其妻李某原是某村村民，后转为城镇居民。1999年张某决定在其老家（某村）拆旧建新。同年7月29日，张某与在老家的侄女张文签订了拆建房协议，协议约定：将张某继承所得的原老房屋拆除，由张文与张某共同出资重新建住房四间。协议签订后，张某于2000年1月16日将2万元交给张文。房屋于2001年5月建成。后李某（张某之妻）办不到产权证，双方产生纠纷，张某和李某诉至法院，请求判令张文返还其2万元联建房款并赔偿相应的损失。
 
【本案评析】
 
本案的焦点是城镇居民能否在农村与村民联合兴建房屋，城镇居民张某与村民张文之间所签订的联建房协议是否合法有效。
 
根据《中华人民共和国土地管理法》第8条第2款的规定：“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，双方协商拆旧房合建新房，在张某尚是农村户口时，政府将所拆房屋宅基地使用权确权给他，而现在他是城镇居民，房屋一旦被拆除，宅基地应由原农民集体收回。
 
另1999年5月6日国务院办公厅下发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”通知明确规定了城市居民不能在农村建住宅问题。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004] 28号）中进一步明确，禁止城镇居民到农村购买宅基地。张某是城镇户口，李某的户口也转为城镇居民，他们均不享有农民集体土地使用权，要重新建房，必然涉及农民集体土地出让，这是法律所不允许的，他们的协议显然违反了国家法律和行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条规定，属无效合同。
 
根据《房屋权属登记管理办法》的规定，我国实行的是房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。本案张某按协议所建的房屋由于是非法的，所以根本得不到国家法律的认可和保护，只能依协议享有该房屋的使用权。#p#分页标题#e#
 
综上分析，张某与张文所签订的联建房协议应当属无效合同。