任何一方违约都应支付中介费的约定是否有效?

  
问:
今年初，我通过中介出售一套房屋，我与买方张某及中介公司签订了《房屋买卖居间协议》，该协议是中介事先打印好的，在该协议中约定，无论出售方和买方任何一方违约，都应支付中介费1万元。此后，买方反悔，我们双方自愿协商解约。但中介公司要求我支付1万元中介费，请问中介公司的要求合理吗？
 
　　根据我国《合同法》第424规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”对于居间合同，如果居间人促成合同成立的，委托人应按约支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　你与房屋中介之间的关系是一种居间法律关系。根据上述条款，中介公司未能促成房屋买卖合同成立的，不得要求支付报酬，仅可要求你支付必要的活动费用，如中介报告房源、陪同看房等行为所投入的人力、物力等。
　　至于双方合同中约定的“无论任何一方违约，都应支付1万元中介费”的条款，该条款对中介公司而言，是一种保底条款，是格式合同中的格式条款。
　　对于格式条款，根据《合同法》第40条规定，“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。你及买家与中介公司之间的“无论任何一方违约，都应支付1万元中介费”的约定单方面加重了你方义务，该条款约定应为无效。你无需支付1万元佣金。但如果中介公司有必要的费用支出，你应当向中介公司支付。
 
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
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