购房人内部份额约定是否影响中介费的支付？

  
当事人之间的合同或约定只对当事人有效，不能约束第三方，对第三方无效。这个法律规则来自一个简单的生活情理，任何人无须对自己没有承诺过的事情负责。第三人不是合同方，未就合同内容进行承诺，不受其约束。
本案中，买方之间就房产份额的确定是买方内部的约定，交易费用按此份额承担也属内部约定，不能对抗中介。因此，中介可以向作为共同买方的胡、彭二人的任何一个主张全部费用。
案例：
房屋的共同买方内部约定共有份额不影响中介费支付
　　2006年7月，案外人林某（甲方）与彭某、胡某（同为乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市宝山区某处房屋，成交价为81万元（净到手），其他售房应付费用由乙方承担。此合同一式三份，甲、乙双方各一份，中介公司一份，上海某房地产经纪事务所（以下简称“事务所”）在该合同上盖章确认。2006年8月，彭某、胡某经登记核准为系争房屋房地产权利人，房地产权证附记中载明，彭某共有份额占10%，胡某共有份额占90%。2007年7月，事务所因要求彭某、胡某支付中介费未果，遂诉至法院，请求判令彭某、胡某支付中介费17200元。
　　彭某辩称：至今未支付中介费是因为其和胡某目前正在离婚。房屋产权证上明确其共有份额占10%，胡某共有份额占90%，因此其仅应承担10%的中介费，不同意事务所的诉讼请求。胡某未作答辩。
　　法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现彭某、胡某已与系争房屋的出售方签订买卖合同并实际交付，事务所居间成功。在买卖合同中，双方明确因交易产生的有关费用均由彭某、胡某承担，而事务所及彭某均已确认上、下家的中介费共计17200元。由于彭某、胡某系共同买方，其对系争房屋共有份额的约定不能对抗事务所要求其共同支付中介费的主张，故彭某认为其仅应承担10%中介费的意见难以采信。而事务所要求彭某、胡某支付中介费17200元的主张，符合双方约定及法律规定，予以准许。据此法院判决：彭某、胡某于本判决生效之日起十日内，支付事务所中介费17200元。
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
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