从公证撤销看一起撤回房产预售申请不予备案决定案

  
1995年12月6日符某向海口首力酒店有限公司购买了位于海口市海秀路19号首力大厦第二十三层A2房，并付清了房款。1996年1月23日，海口首力酒店有限公司因资金周转困难，向海南宏润公司拆借资金，并以首力大厦部分房产作抵押。因首力大厦未办理房产总证及分证，无法办理抵押登记手续，双方遂协商签订了首力大厦第十三层五套，第二十三层A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2，第二十四层共二十一套房屋的销售合同及房地产预售（购）契约，在海口市公证处公证后到海口市房地产交易管理所申请办理预售登记手续，经海口市房地产交易所审查批准给予了登记备案。同时，海南宏润公司与海口首力酒店有限公司签订了另外一份补充协议书，约定抵押期满由海口首力酒店有限公司按原价回购。海口首力酒店有限公司向海南宏润公司的借款，已陆续偿还三百多万元。后第三人符某得知此情况后，向海口市公证处及海口市房地产交易管理所提出异议，海口市公证处遂于2000年1月26日作出《撤销公证书的决定》，认定海南宏润公司与海口首力酒店有限公司隐瞒事实，造成包括符某的房子在内的所谓销售合同公证，从制作之日起不具有法律效力，决定予以撤销。海南宏润公司不服，向海口市司法局申请复议，海口市司法局于2000年4月26日作出《复议决定书》，决定维持海口市公证处的上述决定。海口首力酒店有限公司于是向海口市房地产交易管理所申请撤回首力大厦第二十三层A2房等二十一套房产预售申请不予备案。海口市房地产交易管理所依据有关法规，按照程序作出《关于准予海口首力酒店有限公司撤回首力大厦第二十三层A2房等二十一套房产预售申请不予备案的决定》。海南宏润公司不服起诉至法院。
   原告宏润公司诉称：我公司于1996年1月23日与海口首力酒店有限公司签订了首力大厦二十一套房产的销售合同，并付清了房款。1996年1月双方一同向海口市房地产交易所申请办理预售登记手续，经该所审查批准给予登记备案。现海口市房地产交易管理所仅凭海口首力酒店有限公司的单方面申请，即作出了撤销首力大厦二十一套房产预售登记的决定，对此我公司认为没有法律依据，严重侵犯了我公司的财产权利，依法应予撤销。
   海口市房地产交易管理所辩称：海口首力酒店有限公司向本所报称，其与原告海南宏润公司签订的首力大厦第十三层、 第二十三层、第二十四层房屋（共21套）的销售合同是假销售、真借款，并提供了其偿还借款的凭据；第三人符某也来函称：首力大厦第二十三层A2房是海口首力酒店有限公司于1995年12月6日出售给符某的，该房一直由符某居住，符某提供了购买合同、付款凭证、装修该房的凭据，缴交水电费、物业管理费的单据，据此，可以认定原预售备案是不真实的。根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条，建设部《城市商品房预售管理办法》第10条规定，备案登记是预售人的单方行为。申请撤回预售备案登记，是海口首力酒店有限公司的意思自治行为，应充分尊重其对不实的行为进行修正，没有法律禁止海口首力酒店有限公司不得撤回房屋预售备案登记，况且有充分的证据证明海口首力酒店有限公司在本案申请中隐瞒了事实。
   第三人海口首力酒店有限公司述称：我司与海南宏润公司签订的首力大厦二十一套房屋的销售合同是一份虚假的合同，是我司与海南宏润公司合意欺骗公证处及房地产交易所而实施的行为。因此，公证处及房地产交易所在得知事实真相后，作出撤销公证书及预售登记的决定并无不当。
   第三人符某述称：原告凭借假合同，将我已购买的房屋在海口市房地产交易管理所进行了所谓“预售登记”，严重侵犯了我的合法权益，海口市房地产交易管理所撤销了原告所进行的首力大厦第二十三层A2房等房产的所谓“预售登记”是正确的。
 
   
海口市新华区人民法院经审理认为：原告海南宏润公司与海口首力酒店有限公司签订的首力大厦第二十三层A2房等二十一套房屋的销售合同是在第三人符某与海口首力酒店有限公司签订的房屋销售合同之后，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十七条之规定“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效”。因此，原告海南宏润公司与海口首力酒店有限公司签订的房屋销售合同无效；符某才是海口首力大厦第二十三层A2的真正业主。被告海口市房地产交易所作出的撤销决定，事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款之规定，该院判决维持海口市房地产交易管理所作出的《关于准予海口首力酒店有限公司撤回首力大厦第二十三层A2房等二十一套房产预售申请不予备案的决定》。
   一审判决宣判后，海南宏润公司不服，以被上诉人海口市房地产交易管理所撤销预售登记的决定没有法律依据，侵犯其财产权利，原审判决予以维持错误为由，向海口市中级人民法院提起上诉。
   海口市中级人民法院经审理认为：参照海口市人民政府1990年12月20日颁布的《关于海口市房屋交易管理的暂行规定》第六条第五项“房屋交易经市房地产交易所确认后，发给承办人“房屋买卖临时契证”，承买人应在三十天内持此证到房屋产权登记部门办理房屋所有权登记”的规定，可看出，首力公司与宏润公司的销售合同，仅是在市房地产交易所申请预售备案登记，但未发给承买人“房屋买卖临时契证”，承买人也未到房屋产权登记部门办理房屋所有权登记。由于该预售房产备案登记中的房屋有第三人符明提出异议及原办理的公证书被撤销，市房地产交易所作出准予首力公司撤回预售申请不予备案决定，该决定对相对人不具有强制力，市房地产交易所的行为，系对相对人权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（六）项和第七十九第（一）项的规定，该院裁定撤销一审判决，驳回海南宏润公司的起诉。
 
   
  [评析]
   本案的案由甚为特别：不服准予撤回房产预售申请不予备案决定案。不予备案的决定由行使行政管理权能的海口市房地产交易管理所作出，一、二审认定的事实与证据并无不同，但判决结果差异较大，其主要的区别在于，不服准予撤回房地产预售申请不予备案的决定，是否属于人民法院的受案范围，即是否属于行政诉讼案件的受案范围。
   本案原告与被告均认为被告海口市房地产交易管理所作出的不予备案的决定，属具体行政行为，一审法院也认为不予备案的决定是海口市房地产管理所行使其行政职能而作出的行政决定，而二审判决认为不属于行政诉讼受案范围。这就涉及到对人民法院受理行政诉讼案件范围的理解问题。我国《行政诉讼法》第十一条规定了人民法院受理公民、法人和其他组织行政诉讼的范围，第十二条规定了不受理对国家、外交等国家行为提起的诉讼。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》中，对受案范围予以了进一步的规定，其中第一条第一款第（六）项规定，对公民、法人和其他组织权利义务不产生实际影响的行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，法院能否受理不服准予撤回备案的决定？该决定是否为可诉的具体行政行为？根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条、建设部《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，预售人应当在签订预售合同之起30日内持商品房预售合同向县级房地产管理部门办理登记备案手续。因此，登记备案的申请是预售人单方的行为。本案中，首力公司与宏润公司签订销售合同后，预售人仅在海口市房地产交易所办理预售备案登记，承买人的房屋交易未经确认，尚未发给“房屋买卖临时契证”，未办理房屋所有权登记。申请撤回预售备案登记，是预售人可以单独行使的意思自治行为，在第三人提出异议、原办理的公证书被撤销、预售人申请撤回预售备案的情况下，海口市房地产交易所准予撤回预售申请不予备案的决定，对相对人不具有强制力，对相对人的权利义务也发生 实际影响，因此，不服该决定提起的诉讼，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，二审的裁定是正确的。
 
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