北京一房二卖律师咨询：一房二卖遇上善意第三人该怎么确定合同效力

        一、原告诉称
　　原告蒋一向本院提出诉讼请求：判决两被告于2016年7月9日就房屋(以下简称系争房屋)所签订的《房地产买卖合同》无效。事实和理由：2011年3月16日，原告父亲蒋二与相关单位签订拆迁补偿安置协议，安置了包括系争房屋在内的4套房屋。2011年4月4日，原告与蒋二和原告母亲即被告金三签订了房屋预售协议，约定将系争房屋预售给原告，总价为85.57万元(不含在签订协议时原告已经支付的46,313元)，双方约定在可以上市交易后办理产权过户，并委托蒋四(原告弟弟蒋五的儿子、被告金三的孙子)办理买卖、过户等事宜。协议签订后，原告即取得该房屋钥匙，并按约于2013年3月1日付清了全部房款
　　二、被告辩称
　　被告金三辩称，原告所述属实，请求法院依法裁判。被告金三不清楚房屋交易的情况，不记得在房屋买卖合同上摁过手印。被告不确认将房屋卖给被告刘六，确认将房屋卖给原告。被告金三的孙子蒋四带着一对夫妻在蒋四家中和被告金三碰面，男的说被告金三和他母亲很像，有个遗产要继承，让被告金三伪装他的亲人在材料上摁手印。被告金三因为是孙子的朋友就摁了手印，对于摁手印的材料内容不清楚，摁手印的时候蒋四不在旁边。后来是原告蒋一来吵才知道真相。关于房产证，蒋四说大伯的房产证下来了，被告金三问为什么不带过来，蒋四说房产证上写了被告金三的名字，叫被告金三去拿，后来被告金三就去了房地产交易中心，蒋四说摁了手印才能拿，被告金三就摁了手印，蒋四说拿房地产证没有这么快，其他事情是蒋四办理的，被告金三不清楚。系争房屋是被告金三夫妻卖给原告的，不可能卖给其他人。
　　被告刘六辩称，不承认原告的诉讼请求。两被告之间的房屋买卖合同合法有效，在交易中心办理了产权转移手续，被告刘六按照约定支付了房款。原告在2017年9月起诉要求原告搬离时不知道原告和被告金三的关系，被告刘六是善意买受人。不认可被告金三的陈述，在交易中心是被告金三本人签名的，交易中心的人多次询问被告金三是否将房屋卖给被告刘六，确认后才办理过户。2017年12月28日在浦东法院外高桥法庭，原告起诉要求确认合同无效，原告律师对房屋买卖都是认可。房屋买卖是蒋四全程陪同的，所以被告金三是认可的，现在蒋四父子过世了，原告不是被告金三的亲生儿子，所以被告金三现在改变说法。房屋买卖和过户都是产权人的真实意思表示。两被告的买卖合同起源于2015年12月8日被告刘六和蒋四签订的一套动迁安置房的买卖合同，因为蒋四说这套房屋不能卖给被告刘六了，但是被告金三有套房屋，可以按照被告刘六当时买房的价格去购买被告金三的房屋，多次沟通后被告刘六同意了，所以不追究蒋四的违约责任。被告刘六购买蒋四房屋的价格是280万元，83.66平方米带装修，被告金三的房屋没有装修，扣掉20万元，蒋四房屋单价相当于3.1万元，被告金三房屋是94平方米，计算下来是280万元，考虑到被告金三房屋是高层，所以又加了10万元，是290万元。
　　三、本院查明
　　原告蒋一是已故的蒋二、被告金三夫妻之子。
　　2011年3月16日，原告的弟弟蒋五代表被拆迁人(房屋承租人为蒋二、被安置人为蒋二、金三、张伟强、蒋五、蒋四、陆婉娣等人)与拆迁人资源储备中心及其代理人有限公司就公有住房动迁事宜签订《城市居住房屋拆迁补偿安置协议(旧改征询制)》，共安置了包括系争房屋在内的4套房屋。
　　2011年4月4日，原告蒋一与蒋二、被告金三签订一份《房屋预售协议》，约定将系争房屋预售给原告蒋一，总价为85.57万元(注：应原告蒋一要求，由蒋二、被告金三与动迁组协商换房产生的差价46,313元已由原告蒋一直接支付给动迁组)，原告蒋一在收到房屋钥匙、动迁协议及其他相关手续后于2011年4月14日支付33万元，同年6月24日支付22万元，剩余的30.57万元在5年内付清。
　　蒋二于2011年11月去世。
　　2015年12月8日，蒋四(甲方、出售方)与被告刘六、喻七(乙方、买受方)、见证方a房地产经纪有限公司签订一份《动迁房预售购房合同(房屋买卖合同补充协议)》。在该合同中，第一条约定，由乙方购买甲方拆迁安置房屋XXX室房屋，面积83.66平方米。第三条约定，乙方应付甲方购房款280万元。第九条约定，甲方承诺于2017年12月30日前将本房屋交于乙方使用。补充协议条款约定，如上述物业2016年1月30日前甲方未办出产权证，则第二笔房款顺延，在产权证出来后三日内签订《房屋买卖合同》，签订合同当日乙方支付第二笔房款。同日，蒋四(甲方)与被告刘六、喻七(乙方)、见证方a房地产经纪有限公司签订一份《协议书》，第一条约定，乙方先支付112万元给甲方，其中84万元为乙方购买上述物业三成购房首付款，另28万元是乙方借给甲方用于购买其他物业，待乙方所购上述物业交易完成，甲方收到乙方银行贷款后三日内归还所借乙方28万元，每逾期一日按千分之三收取违约金。第二条约定，乙方购买上述物业过户完成后乙方同意甲方继续在上述物业内居住到2017年12月30日，期间不收取任何租金，但甲方同意支付给乙方14万元作为推后交房押金。待双方交房完成后，乙方三日内归还甲方押金14万，每逾期一日按千分之三收取违约金。
　　四，裁判结果
　　确认原告金三与被告刘六于2016年7月9日就XXX室房屋所签订的《房地产买卖合同》无效。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点问题有二：一、被告金三与被告刘六有关系争房屋的买卖合同是否成立?二、被告金三和被告刘六签订有关系争房屋的买卖合同是否无效?
　　关于第一个争议焦点问题，在2016年2月28日，被告金三与被告刘六签订了《补充协议》。在2016年2月28日，被告金三曾与被告刘六签订了关于系争房屋的网签版《房地产买卖合同》，尽管该合同上的指印是否为被告金三指印，不得而知，但因原告蒋一和被告金三均未提出鉴定，应视为被告金三留有的指印，则合同已经成立，而2016年7月9日签订的《房地产买卖合同》仅提供备案。退一步说，2016年8月1日两被告去办理了过户登记手续且被告刘六支付了所有房价款，根据《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，综上，出售系争房屋是被告金三本人的真实意思表示，所以，被告金三与被告刘六有关系争房屋的买卖合同成立，进而被告刘六与被告金三于2016年7月9日签订关于系争房屋的网签版《房地产买卖合同》则成立。
　　关于第二个争议焦点问题，可以进一步分为二个小问题，其一，被告刘六是否明知系争房屋属于一房二卖而交易?其二，被告刘六是否与被告金三恶意串通，损害原告蒋一的合法利益?
　　其一，被告刘六是否明知系争房屋属于一房二卖而交易?第一，被告刘六购买被告金三的系争房屋是在与蒋四购买XXX室房屋未果的情形下发生的，在合同主体已经发生变化的情形下，系争房屋的价格应当以市场价为参考。根据XXX室房屋在2016年3月份市场价已经在360万元、370万元，那么就按被告刘六主张系争房屋比XXX室房屋高10万元，则系争房屋在2016年2月底市场价最起码也达到360万元、370万元。此价格与被告金三和被告刘六约定的290万元相差较大。在约定房价比市场价格相差较大的前提下，结合在2016年2月28日签订的协议书、补充协议上均已明确系争房屋有租客且蒋四已经违约一次的情形下，被告刘六仍然“熟视无睹”风险的存在，在不予核实该事实情节当日便与被告金三签订了《房地产买卖合同》，明显存在重大过失。
　　其二，被告刘六是否与被告金三恶意串通，损害原告蒋一的合法利益?综观整个交易过程，在房价款支取上相互配合以及均知道一房二卖情形，被告刘六、喻七和蒋四恶意串通非常明显。
　　综上，在明知系争房屋已出售的情形下，通过蒋四的恶意操作，积极主动的被告刘六与采取放任的态度的被告金三相互配合，恶意完成系争房屋的交易，损害了原告蒋一的合法权益。