业主为何需要在取得商品房产权之前进行按揭合同备案？

      业主取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记。因此，交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵  押备案登记”章，并由房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示  按揭情形。
      但是，这种备案登记方式不能取得抵押权登记的效力，因为抵押权是物权，只能设定在物上，不能设定在合同权利之上。而上  述登记事项办理时，抵押人对所购房屋仅享有债权，物权仍然属于开发商所有。抵押人与物权人不一致，不符合法律对抵押所作出的规定。
      因此，商品房办理产权证之前，按揭合同抵押备案不能取得抵押权效力，一手房买卖过程中根据按揭合同设定的抵押权真正生效的时间是第二次抵押登记的时间。
      那么判断抵押权生效时间的意义何在呢?
      我们来看看这样一个案例，小业主以按揭方式购房之后将房屋出租给他人(按揭合同登记备案时间在前，租赁合同签订时间在后)，在取得房地产证之前，小业主因断供被银行起诉要求解除按揭合同，拍卖抵押物，那么应拍人是否应当履行小业主签订的租赁合同呢?根据《担保法司法解释》第六十五条、第六十六条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”;“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
     因此，应拍人是否应当履行小业主签订的租赁合同取决于抵押权生效时间和租赁合同生效的先后。在这种情况下，法院是否还能认定抵押权于按揭合同登记备案之日生效呢?如果承租人对抵押效力提出质疑，法院依据什么辩驳?如果不能认定，法院又依据什么认为银行有权申请拍卖按揭房屋呢?  
     我们再来看看第二个案例:开发商在预售期间将房屋出租给他人(暂且称为“承租方”)，小业主不知道该租赁合同的存在，与开发商签订了《商品房买卖合同》，并与银行办理了按揭手续及按揭合同备案登记，小业主得知其所购房屋已被出租给他人之后，要求解除合同，同时要求解除按揭合同，根据法释〔2003) }号(解释)第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应一予支持。”
     因此，小业主要求解除按揭合同的请求可以得到支持。那么，在这种情况一下，法院还能支持银行拍卖抵押物的请求吗?
     必须指出的是，商品房买卖合同和按揭合同是两个独立的合同，之间有一定的关联，但并非互为存续条件，因此，因开发商的过错导致商品房买卖合同解除，责任由开发商承担，但是，小业主因此要求解除按揭合同，应当向银行承担违约责任。如果按揭房屋的产权办理了抵押登记，银行当然有权要求拍卖房屋。但是如果抵押的不是房屋产权，而是商品房买卖合同权益，那么，银行要求处分商品房就缺乏法律依据。由此，我们可以看出，按揭过程中的两次登记备案意义大不相同。


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