别墅买卖中出现的新型问题

随着经济的发展，别墅买卖热在各大城市出现，别墅交易日益频繁，出现了一些新型问题。面对这些问题，如何维护自己的权利，是老百姓关注的问题。
一 生态别墅
昌平是“农业生态别墅”聚集的地区。该区法院调研发现，生态别墅的出现有规避法律和政策的嫌疑。
昌平法院崔法官介绍，因为我国对耕地实行的是严格保护，耕地转为建设用地有着严格的审批手续。而“农业生态别墅”一般在规划图纸上，标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。
但实际上，“农业生态别墅”是按照住宅的标准建的，甚至有的就是在耕地上建上几间简易房，由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。
据介绍，“农业生态别墅”还配有成片的耕地，在规划图纸上，这些耕地是用来发展生态农业的。只要承租人保持耕地的原样，就可以说耕地没有被转为建设用地，实为变相的房地产开发。
崔法官称，对于小产权房，目前司法实践做法是解除当初的买房合同，同时倾向给予买房人部分补偿。
而“农业生态别墅”由于是近几年开始兴起，人们对它可能带来的纠纷还没有充分认识。
“农业生态别墅”维权遇尴尬
崔法官称，购买“农业生态别墅”产生纠纷后，当事人维权难免遇到“尴尬”。
首先，很难运用《物权法》来维护自己的权益。
由于“农业生态别墅”的用途不是用于居住的，这种建筑物性质不明确。而《物权法》保护的是合法的物权，所以发生纠纷后，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。
其次，购房人实际签订的是租地合同。
我国法律规定，国家征地时支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，这些补偿主要是针对地上物。
由于“农业生态别墅”实际上是以租代买，很多承租人对“别墅”的装修投入非常大，如果出现了国家占地补偿，像这部分投入能否得到国家补偿是很有争议的。
此外，这些租地合同是由承租人与农业开发公司签订。
在发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效，农业公司无法退还承租人的前期投入。“农业生态别墅”还造成管理上的真空地带。“农业生态别墅”不属于城市规划，其中的私搭乱建现象，城管等执法部门无法管理。
更为重要的是，这种“农业生态别墅”实际上是在耕地上变相开发房地产，容易造成耕地的流失，破坏耕地质量。
相关案例
住昌平一小区的王先生起诉邻居李女士，称李女士将房屋拆掉，在原来的基础上，盖起了一栋三层楼，造成自己家卧室阳光被遮挡住。
王先生要求李女士将楼房恢复原状，或者是赔偿自己几十万元的阳光损失。
法院调查发现，王先生买的房子就是“农业生态别墅”。
法院在处理王先生的采光权的官司时遇到了难题。
原来，关于阳光补偿的标准是针对住宅的。如果认定王先生的房屋属于住宅的话，就等于承认了这种变相改变土地用途的行为的合法性。
于是法院做出裁定，认为王先生所住房屋为违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。
二 相关案例
住昌平一小区的王先生起诉邻居李女士，称李女士将房屋拆掉，在原来的基础上，盖起了一栋三层楼，造成自己家卧室阳光被遮挡住。
王先生要求李女士将楼房恢复原状，或者是赔偿自己几十万元的阳光损失。
法院调查发现，王先生买的房子就是“农业生态别墅”。
法院在处理王先生的采光权的官司时遇到了难题。
原来，关于阳光补偿的标准是针对住宅的。如果认定王先生的房屋属于住宅的话，就等于承认了这种变相改变土地用途的行为的合法性。
于是法院做出裁定，认为王先生所住房屋为违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。
三 买别墅送花园
  首先，开发商赠送花园的行为，实际上是向业主赠送了若干面积的土地使用权。而判断开发商是否有权利赠送花园的根本在于土地使用权问题上。在有些别墅区里，除去公共部分的土地以外，土地使用权已经被分割成为各自独立的别墅区。而且，在办理过测绘登记手续之后，别墅所附属的花园可以登记在产证上。此时，根本就不存在开发商赠送花园的问题。因为在这种情况下，花园作为别墅的一部分，属于附属物。而附属物的转移，应当随主物的转移而转移。因此，在业主购得别墅的同时，自然就得到了其附属物花园的所有权。
    另外，在土地使用权由于全体小区业主共有的情况下（主要是指联体别墅、错层别墅等建筑物区分所有），各区分所有人对共有部分享有所有权。对一些公共财产，如地下停车场、天台、花园等均属于全体业主共同所有。对于这些公共财产的处分，可以由全体业主共同约定由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占使用权。对于花园，也可以由全体业主约定归某一个或几个业主使用，但是这种使用不会导致所有权的转移。在这种情况下，开发商无权做出赠予的决定，其擅自赠送花园的行为实际上是侵害了全体业主的利益，一般应当认定无效。
四 应对措施
　　（一）哪些别墅不能买前几年在房地产开发热中，其中一些别墅未纳入商品房计划、无法办理商品房销售许可证，这种别墅不能买；在市郊占农用或农民宅基地所建的别墅，由于未办理土地征用、转用手续，不能成为经营性住宅出售的，也不能买，即使买了买卖行为也是无效的；产权不明或权利限制的别墅不能买，如被查封、被抵押的别墅。  
 
　　只有国家承认的合法进入商品房市场的无权利限制的别墅，买卖行为才受国家法律保护。  
    （二）事先审核开发商是否手续齐全若购买的别墅是期房，则要注意开发商是否已取得《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用土地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》以及《商品房预售许可证》。其中《国有土地使用权证》、《建设用土地规划许可证》及《商品房预售许可证》是日后办理别墅产权证所必备的，而《预售许可证》是开发商能否预售的证明文件。由于别墅一般以幢为单位，特别要注意的是选购的别墅的幢号是否与《预售许可证》上幢号一致，谨防所购的别墅用的是邻居别墅的《许可证》，而使自己权益受损害。  
    （三）谨慎签订购房合同由于购房者对购房合同涉及的法律问题往往不太了解，而购房者特别看重别墅的外表形状、颜色，别墅周围的绿化和平面布局，若开发商在合同中过度强调权利，淡化手续，可能会使购房者权益受损害。从2001年1月1日起上海市启用《2001版预售合同文本》中增设了将小区平面布局作为附件纳入合同范围并对违约责任作出约定的内容。由于以前在合同中对小区平面布局未作具体约定，往往使开发商原先承诺无法兑现时，购房者无法追究开发商责任。现增设该条款对购房者特别是购买别墅者是一种保障。另外《商品房销售管理办法》中明确开发商及中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确，购房者也可要求开发商将如会所、设施等广告承诺内容写入预售合同中来保护自己的权益。