高档别墅买卖纠纷的经典案例

针对高档别墅的买卖纠纷问题，我们提供了以下案例，供大家参考。
一、高档别墅买卖。
    2006年6月23日，在某区某村做警察的梁某与缪某签订《某合同》约定：梁某向缪某购买佛山市某区某村半岛碧桂园一栋别墅，房价款425万元（人民币，下同）；梁某应支付定金50万元，首期房款200万元（含定金）在15天内支付，其余房款在成交日后60天内付清。
    2006年7月28日，因付款问题，双方签订《某》约定：梁某应于2006年9月15日前付清全部购房款，否则，缪某有权解除合同并没收定金，梁某应赔偿缪某100万元违约金，缪某有权在梁某已付房款中扣除该违约金。
    同日，为少纳税，双方虚假签订了该别墅价款仅为100万元的《某合同》，用于交易过户。
    二、履约起纷争，起诉解约。
    梁某在《某合同》签订当日向缪某支付定金50万元。2006年7月24日支付房款50万元。2007年7月26日，梁某向中国建设银行申请个人住房贷款250万元。2006年9月8日梁某支付房款10万元，9月14日支付5万元。截至《某》约定的应付清房款的最后期限2006年9月15日，梁某仅支付房款115万元。
    后从2006年9月25日至2006年12月8日期间，梁某分15次通过支票方式共付款60万元给缪某。至此，梁某共计支付房款175万元。但梁某的250万元个人住房贷款未能划至缪某银行账户。期间，梁某于2006年10月17日取得该别墅的《房地产权证》。
    2006年12月4日，缪某委托本所律师致函梁某：通知解除双方签订的《某合同》及《补充协议》。
    2006年12月7日，缪某委托本所律师向佛山市某区人民法院提起诉讼【（2007）顺法民一初字第00139号】。请求：1、确认双方于2006年7月28日签订的《某合同》无效；2、解除双方于2006年6月23日签订的《某合同》及2006年7月28日签订的《某》；3、确认梁某所付定金50万元归缪某所有；4、判令梁某支付违约金人民币100万元给缪某；5、本案诉讼费由梁某承担。
    起诉的同时，我所律师代理缪某提出财产保全申请。2006年12月12日，某区人民法院作出【（2007）顺法民一初字第00139号】民事裁定书，查封讼争别墅。
    三、双方各执己见。
    对双方2006年7月28日签订的价款仅为100万元的《某合同》，双方均确认：该合同仅用于办理过户手续。该合同因损害国家利益而归于无效。
    因此，本案的主要争议焦点为：缪某是否有权解除合同，并要求梁某支付违约金？针对该争议焦点，双方围绕以下几个问题进行了激烈的抗辩。
    1、缪某是否已同意变更付款时间，并放弃了解除合同的权利？
    梁某认为：其在某约定的付款期限届满后近三个月的时间内分15次共计支付60万元的款项，而缪某实际接受，说明双方口头达成了延长付款时间的协议，变更了付款时间。同时，缪某的收款行为应视为其已放弃解除合同的权利。
    我方认为：缪某在约定的付款期满后收取款项的行为，不代表双方对付款期限达成了新的合约。若按梁某的逻辑，必将导致违约之风盛行，守约方权利无法得到保障，而违约方也不受惩罚。此有违诚实信用原则及立法本意。
    缪某的收款行为，不代表其放弃解除合同的权利，在梁某未付清款项的情况下，缪某仍随时有权解除合同。
    2、双方是否协商变更了付款方式？缪某是否有义务协助梁某办理抵押？
    梁某认为：缪某提供了交易房屋的产权证、公证委托书等资料，并向银行签下《某委托书》，要求银行将抵押款存入其银行账号。表明缪某同意其通过抵押贷款方式支付购房款，双方实际变更了付款方式。在此情况下，缪某有义务协助其办理银行抵押贷款。
    我方认为：缪某的合同权利是依约收回购房款。对梁某采取何种方式付款，缪某无权干涉、无义务协助。在双方对付款期限有明确约定的情况下，梁某应评估自身经济能力及付款方式的妥当性，以保证按时付款。其应对自行选择的付款方式承担风险及责任。
    梁某所称房屋的产权证、公证委托书等是缪某为协助梁某办理过户所提供的资料，不是为其办理抵押贷款之用。而《某委托书》非缪某所签，即使真实，也仅作接收房款之用，不能视为双方协商变更了付款方式。因此，缪某无义务协助梁某办理抵押贷款。
    3、未能取得抵押贷款属谁之过？
    梁某认为：其银行抵押贷款在八月份已审批下来，但因办理房产过户的《房地产权转移登记收件清单》一直在缪某手中，其无法领取到《房地产权证》，无法办理《房地产他项权证》，无法取得抵押贷款。直到2006年10月17日，缪某与其前往交易所领取《房地产权证》时，银行才能办理《房地产他项权证》及发放贷款。但其后缪某又单方通知银行暂不发放贷款，导致缪某至今未能取得抵押贷款。因此，其对缪某未能取得抵押贷款没有过错。
    梁某对其上述主张，仅提供了其单方制作的谈话录音作为证据。未能充分证实其所述内容。
    我方认为：在约定的付款时间确定的情况下，其应选择恰当的付款方式。若其抵押贷款在付款期限届满前仍未能审批时，其应立即通过其他方式向缪某付清款项。
    缪某无义务、也从未协助梁某办理抵押贷款。双方对领取《房地产权证》的时间没有约定，在梁某未付清合同约定的首期款的情况下，缪某暂不领取《房地产权证》没有过错。办理抵押是梁某单方的行为及责任，与缪某无关。若梁某抵押贷款实际获得审批，缪某没有能力阻止、实际上也没有恶意阻止银行发放抵押贷款。
    从梁某提供的《个人住房贷款审批资料一览表》可看出，梁某申请个人住房贷款应提供22项材料，其中第13项为“合法的购房合同或协议复印件”、第14项为“购房自筹资金证明（订金收据及首期款收据、银行进帐单等）复印件”、第17项为“《某委托书》”。且该表显示梁某已于2006年8月19日前提供了全部材料。
    但实际上，梁某向银行提供的“合法的购房合同”系其单方制作的价款为418万元的虚假合同。其在2006年8月19日前仅支付房款100万元，根本没有可能取得首期款收据。缪某亦未提供《某委托书》。因此，梁某向银行提交虚假材料，银行不可能违规放款，未能取得抵押贷款过错在于梁某。
    四、一审败诉。
    对上述争议焦点的辩论及主张，缪某有充分的证据证明梁某迟延付款及违约的事实；而梁某对其没有按时取得抵押贷款的抗辩，却只有其单方事后制作谈话笔录，且没有证人出庭作证。本来，按照上述事实及法律规定，案件形势对缪某相当有利。
    但在双方质证结束后，一审法院拿出了一份《询问笔录》及两份《某委托书》，要求双方进行质证。并称该证据是一审法院依原告申请，向中国建设银行某村支行工作人员熊某调查取证并制作的。笔录中，熊某称：梁某的抵押贷款实际上八月份已审批，随时可以发放；因某收件清单在缪某手上，2006年10月17日，熊某与梁某、缪某共同前往交易所领取房产证，银行才能办理抵押登记手续；后缪某因没有收齐首期款，通知银行暂不发放贷款；2006年10月，缪某亲笔签署一份《某委托书》，用于接收银行抵押贷款。
     1、一审法院开庭前调查取证程序不当。本案不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第17条规定的法院调查取证的条件。一审法院在案件未开庭审理、未组织双方当事人质证及听取当事人主张、案件争议焦点不明的情况下，依梁某申请而调查取证。有先入为主，先定后审，明显偏袒梁某之嫌，有失公平公正。
    2、《询问笔录》矛盾重重，不应采信。
    ①放款时间矛盾。《询问笔录》显示：“…该笔贷款实际上八月份已审批下来，随时都可以发放…”。而《谈话录音内容》显示：“缪某于10月17日持清单与梁某及建设银行工作人领取《房地产权证》时才能办理《房地产他项权证》，…2006年11月3日《房地产他项权证》才办理出来，此时银行才能将房贷款发放。”
    一时说2006年8月可放款；一时又说2006年11月后才可放款。不可信！
    ②梁某假抵押或梁某与熊某串通作伪证。如上所述，梁某在《个人住房贷款审批资料一览表》中提供了虚假的购房合同、首期款收据、《二手楼抵押贷款划款委托书》等。若不是梁某假抵押，则是梁某与熊某串通捏造抵押贷款已审批的事实。
    3、两份《某委托书》虚假。
    该两份委托书均显示有“缪某”的签名，该签名是不真实的。两份委托书显示的贷款银行为“中国建设银行佛山市分行”，而《房地产他项权证》显示的贷款银行为“中国建设银行股份有限公司佛山某支行”，被询问人熊某却是中国建设银行某村支行工作人员。经办机构及人员不同。梁某抵押虚假。
    庭后，本所律师及时提交了代理词及对《询问笔录》的书面补充质证意见，并要求一审法院将庭审中未能播放的梁某提供的录音进行播放质证。
    但一审法院在未实际播放录音证据的情况下，审理认为：缪某在银行签订委托书，可确认其清楚梁某须办理银行抵押的事实；梁某确没有依约支付房款，但缪某没有在约定期限内解除合同，反而多次收取房款，且期间又协助梁某办理房地产抵押登记，应视为缪某同意变更了付款时间，缪某在起诉前已收取房款175万元，另250万元不能及时支付的原因在于缪某没有及时协助梁某领取房产证及通知银行暂不发放，过错不在梁某。
    一审法院2007年2月12日迅速作出判决【（2007）顺法民一初字第00139号】：双方于2006年7月28日签订的《某合同》（即100万的过户合同）无效；驳回缪某的其他诉讼请求；案件受理费、保全费合共25530元全部由缪某负担。
    省略必要的质证程序，一审法院的审判效率不得不让人叹服！