高尔夫别墅是一个新兴事物，许多人都不清楚高尔夫别墅的定义，高尔夫别墅究竟是什么，它的前景如何，有多少升值价值呢？
一、别墅和高尔夫别墅的定义
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
二、高尔夫别墅的前景如何呢？
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
物业的价值，因为土地；土地的价值，在于人文。高尔夫别墅体现的不仅仅是产品本身的高端价值，而且体现的是使用者日常生活和商务活动中的经济价值和社交价值。拥有一个在高尔夫球场里的别墅，不仅拥有随时可以参与到高尔夫运动中的便利，满足居住环境感官上舒适优雅的要求，同时更是一个证明自己身份地位的标签，又与高尔夫运动本身蕴含的高尚社区生活联系更加密切。蓝光·观岭就是通过名人来访、赛事举行和不断创造的配套价值，将这片土地的“人性”发挥到极致。
三、高尔夫别墅的升值价值有多少呢？
在我国，高尔夫别墅已经成为日渐稀缺的别墅形态。具备高尔夫球场的别墅，比不具备高尔夫球场的别墅价值至少高出20%-30%。目前国家已对高尔夫球场的建设采取了限制性政策，停批别墅用地，限制别墅供应，使得高尔夫别墅具有极高的价值空间。
未来可用来建高尔夫别墅的土地稀缺，使得现有的高尔夫别墅将更加弥足可贵，高尔夫地产的增值将成为必然之势。
相关项目
在此感召下，各地的高尔夫别墅项目接踵而至。其中包括北京辉煌世纪房地产开发有限公司投资逾百亿开发的“辉煌国际度假区”项目。
该项目依托高尔夫球场作为基础环境，结合商务旅游度假区需求，发展休闲度假设施、商务交流设施，塑造一个国际化、高品位的多业态旅游、休闲平台。辉煌国际度假区位于北京延庆张三营镇，项目配套的辉煌27洞高尔夫球场，由美国JMP高尔夫设计集团设计大师马克先生设计，球场全长10858码，108标准杆，标准的国际锦标赛级球场。前18洞丘陵球场，后9洞纯山地球场，适合各种球手一展风采。在度假区内设置了商务会所、高尔夫会所、高级度假配套、高尔夫学院、温泉SPA、法式红酒庄等，形成了以高尔夫球场为核心的完善的度假休闲社区。
其一期项目辉煌云上私属会所于5月在北京开盘。
从国际经验来看，较之其他类型物业，高尔夫别墅在投资回报率方面优势明显。据国际高尔夫组织研究表明，在欧美，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，房产价格要比其他区域高出30%。
而在中国，尽管目前垂青高尔夫别墅及高尔夫生活方式的置业者日益增多，开发商也不厌其烦、天花乱坠地推销高尔夫别墅的顶级与稀缺，但在市场尚未完全发育成熟的中国，除了观澜湖等少数几个佼佼者外，高尔夫别墅也并没有看上去那么美，相比其他别墅并无表现出明显的价值高地效应。
据绿维创景分析，当前影响国内高尔夫别墅升值的因素主要有以下几点：首先，一个标准的18洞球场占地超过1000亩，加上酒店、会所等配套及房地产开发用地，一个高尔夫别墅往往少则占地三、五千亩，多则上万亩之多，这在寸土寸金的中心城区显然越来越难以实现，因此多数的高尔夫别墅都在偏僻的远郊，社区的公共商业设施的配套齐全需要一段相当长的时间才能完成，购买者要忍受车马劳顿和购物居家等不便。另一方面，一些在旅游胜地修建的高尔夫别墅，受季节因素影响很大，例如在海南，一些高尔夫球场只有秋冬才迎来各方宾客，其高尔夫地产只能以度假型为主。再者，各地高尔夫别墅的开发水平也参差不齐，很多球场的经营管理水平和国际相比还有较大差距，这些因素都在一定程度上影响了消费者对高尔夫别墅物业价值的认可水平。
曾有一篇关于高尔夫别墅的文章，题目是《高尔夫别墅在中国：前景很丰满 现实稍骨感》，绿维创景认为，这形象且准确的概括了我国高尔夫别墅的现状。那么高尔夫别墅究竟有没有投资价值？它的前景如何？以下是绿维创景的分析：
一、政策频出，市场前景有待探讨
政策的影响对于尚属房地产市场新生力量的高尔夫别墅的发展，起着至关重要的作用。2003年，国家有关部门出台政策，应对国土资源紧张问题。《国土资发【2003】388号文件 关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》中指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的‘形象工程’、‘政绩工程’项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。而高尔夫别墅的建设需要大量的土地供应作为支撑，国家此番政策的出台，对于已经建好的高尔夫别墅影响不大，但对于想要进行高尔夫别墅项目开发的发展商而言，无疑是设置了一条不可逾越的障碍。
据绿维创景分析，这些政策让已审批通过的别墅用地和高尔夫球场成为稀缺资源，今后几年市场中别墅的供给量将逐渐下降，供求关系将发生变化，高尔夫别墅的上涨行情应在情理之中。但根据数据显示，国内高尔夫球场的建设数量已达190多家。而就其投资建设的区域分布分析，主要集中在广东、上海和北京三个经济发达地区。其中广东70座、上海地区22座、北京地区30座，几乎占全国总数的65%。但实际上，高尔夫球场的使用率并不高，加上巨额维护费用，不少项目只能基本维持运营，而有的项目甚至入不敷出。
绿维创景指出，目前高尔夫别墅仍不是市场上的主流产品，而在北京楼市中也没有真正意义上的高尔夫别墅项目。有的别墅名字中虽然都有“高尔夫”三个字，但球场和别墅的具体关系却不尽相同。有的别墅位于球场内，有的别墅则围绕球场而建，有的别墅仅是临近球场，其中不乏有利用“高尔夫”的吸引力而进行概念行销的目的。
二、虽为稀缺资源，升值潜力尚不明朗
高尔夫别墅的成功与否，与地理位置、交通条件、环境资源密不可分。有的高尔夫别墅因为高尔夫球场的品质不佳，或交通网络的不易到达，而成为被人遗忘的角落。而且喜欢高尔夫运动的人士，一般都喜欢在不同城市的不同场地感受不一样的果岭生活，不会因为哪个高尔夫项目拥有别墅设施而特别青睐之。
据绿维创景旅游地产部总监介绍，位于城市中心区域、拥有便利交通网线、配套设施齐全的高尔夫别墅项目拥有一定程度的升值潜力。但地处郊区、高尔夫球场条件不佳、设备匮乏的高尔夫别墅，其升值潜力不容乐观。
但也有企业机构对高尔夫别墅的发展态势成乐观态度，中国产业研究院的《2010-2015年中国旅游地产业分析及投资前景预测报告》中就指出：随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。
中国产业研究院的《2010-2015年中国别墅市场分析及投资前景预测报告》中也指出：由于国家对别墅市场已有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场的发展将会随着中国目前经济的复苏而越来越好。长远来看，别墅用地禁令已使别墅项目日益减少，作为中国的一线城市，未来高端住宅需求仍将保持旺盛，在经济调整的大背景下，未来三大城市（北京、上海、广州）的别墅市场发展将呈现波动上行的态势。
绿维创景经过深度分析与探讨，得出以下结论：国家土地政策的改变对高尔夫别墅的投资开发造成了很大影响。理论上，应该致使高尔夫别墅“物以稀为贵”，投资前景一片大好。但事实上，由于高尔夫别墅属于奢侈品消费，对于现在处于并将长期处于社会主义初级阶段的中国来说毕竟市场有限，且高尔夫球别墅在实际问题（如，物业管理、软硬件设施，交通网络便捷度等）上的优质与否，也影响着它的投资前景。中国的旅游房地产业正在逐渐步入成熟阶段，绿维创景相信，顺应旅游市场发展的高尔夫别墅的投资前景是无限广阔的，但这将是一个曲折且缓慢的过程，对于高尔夫别墅的投资一定要注重“实际”和“时机”。
