有关高尔夫别墅的认识以及相关法律问题介绍

随着经济的发展，出现了各种各样的别墅，高尔夫别墅也渐入人们的视野，接下来我们就认识一下高尔夫别墅已经关于高尔夫别墅的法律问题。随着经济的发展，出现了各种各样的别墅，高尔夫别墅也渐入人们的视野，接下来我们就认识一下高尔夫别墅已经关于高尔夫别墅的法律问题。

首先我们先介绍一个广州高尔夫别墅的案例。

　　8月11日，广东惠州市惠城区召开雅居乐白鹭湖建设项目建设情况通报会，披露了近期白鹭湖项目被反映存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地”等涉嫌严重违法违规的建设情况。“市里成立了联合调查组，惠城区也成立了相应的工作组，目前已进驻雅居乐白鹭湖项目公司对项目建设情况进行核查。”8月13日，惠州市惠城区宣传部有关人士对本报记者表示。

　　雅居乐副总经理兼董事会秘书卫静心回应：“高尔夫球场和独栋别墅都是历史问题，早些年已经处理完毕。”她进一步对记者表示，目前并未接到调查组要求项目进行整改的通知。

　　实际上，白鹭湖项目早在2002年就已获批独栋别墅、高尔夫球场的建设规划，后因当时开发商的经济原因停止开发，造成工程烂尾。而雅居乐2006年购入该项目时，国家已发出停止高尔夫球场及别墅建设的禁令，但该公司并未主动遵循高尔夫球场的禁令。“新旧政策的更替及执行时间的差异是这一‘违建门’事件发生的关键因素。”业内专家对记者表示。

　　四年前即被责令整改

　　8月14日，本报记者以购房者身份来到位于惠州市区东北部的雅居乐白鹭湖项目，可能是因为工作日关系，售楼处内部较为冷清。记者向一位售楼人员咨询目前是否有独栋别墅出售，该人员迟疑了一会儿，称：“没有，我们这一直都没有独栋别墅。”但记者在售楼处的沙盘上却发现了白鹭湖岸坐落着不少独栋别墅模型，在项目现场也见到了湖边不少已建成的红色屋顶的独栋别墅，一个湖中的小岛上更是集中建造了一批错落有致的豪华独栋别墅。

　　在通往在售洋房组团——“逸湖会”的路上，记者看到了高尔夫球场所在地，紧连着湖岸的坡地绿草如茵，并未有任何上盖建筑及球道等设施，也未见有“高尔夫球场”等字样标记。“这是体育公园。”售楼人员向记者介绍。

　　根据惠城区宣传部给记者提供的材料显示，2002年，惠城区引进香港马里公司开发白鹭湖项目，该公司按照当年获批的方案开发住宅项目，建设了部分低层独栋住宅楼。随后该公司因经济原因停止开发，以致工程烂尾。2006年，雅居乐地产控股有限公司接手该项目后，未经批准，擅自兴建了高尔夫球场。该球场违法占地252亩，其他林地124亩，农用地42.6亩，其它用地85.4亩，不涉及耕地。

　　随后有关部门责令该项目停止修建球场，并于2008年10月发出《国土资源行政处罚决定书》，对雅居乐的违规用地进行经济处罚，要求其拆除高尔夫球场相关设施和恢复绿化。雅居乐随后上缴了100多万元的罚款并停止建设进行整改。

　　政策更迭引变局

　　但在雅居乐方面看来，高尔夫球场及独栋别墅都是历史遗留问题。“白鹭湖在2002年就已获得独栋别墅及高尔夫球场的规划许可证，我们是2006年收购这个项目的，当时就按着项目原来的规划继续做。”卫静心表示。

　　据了解，该项目2002年时的规划容积率是0.45，按照这个容积率，项目将以别墅为主要产品。而2003年，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。2006年，国土资源部又对别墅进行界定，定义为“独门独院，两至三层楼形式”的住宅，也就是俗称的独栋别墅。

　　这也即是说，在雅居乐收购白鹭湖项目前，国家就已发布了别墅禁令，但由于四证齐全，该公司在2007年~2008年间仍继续施工建设了200多套独栋别墅。卫静心表示：“2008年以后，政府就不批独栋别墅的规划了。这几年白鹭湖项目在售的独栋别墅都是之前获批的规划。”据了解，白鹭湖项目至今仍有几套独栋别墅在售。

　　2008年，相关土地监管文件又重申了别墅类房地产开发项目的土地供应禁令。因此，当年惠州市国土部门要求白鹭湖项目将容积率由0.45提高至1.0，总建筑面积由约89.3万平方米增加至200万平方米。雅居乐补交了4.3亿元的地价款，并将原规划的独栋住宅楼改成联排住宅和高层住宅楼。卫静心解释，当时已经在建的独栋别墅还可以继续建，但原来规划获批而还未开工的就不能再动工了。

　　2004年，国务院办公厅还下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，叫停了新高尔夫球场的建设。当时，白鹭湖的高尔夫球场已经开始建设。按照卫静心的说法，“我们2006年进入时，项目已经有经营高尔夫球场的营业执照，规划是18个洞”。因此公司就接着做，“当时也没人阻止我们建”。但2008年，该项目收到了一份《国土资源行政处罚决定书》，将该球场定性为违规用地。“因为做了几个洞，按照整改要求交了100多万元的罚款，随后停了工也就没再购买设备。现在都是绿地。”卫静心说。

　　地价低廉利润仍丰

　　虽然在雅居乐收购白鹭湖项目前，国家就已颁布高尔夫球场和独栋别墅的禁令，但从该公司仍继续按照旧规划建设就可看出，独栋别墅配搭高尔夫球场的盈利模式对其颇具吸引力。那么，更高价格的独栋别墅调整为较低价格的联排别墅及洋房，能收取高昂会费的高尔夫球场变为要倒贴土地租金的绿地，这些计划外的规划调整是否会给雅居乐带来经济损失？

　　“高尔夫球场的经营大部分都是亏本的，很少能赚钱。”中地行董事长徐建平对本报记者表示，大型项目热衷于配建高尔夫球场只是为了让别墅卖更高的价钱。卫静心也承认，项目的旧规划，“投资回报率较高”。据惠州本地的中介人员介绍，目前白鹭湖项目的独栋别墅二手售价在2万元/平方米左右。若按项目原先89.3万平方米的建筑面积计算，以目前的售价粗略统计，整个项目的销售额能达到#p#分页标题#e#178.6亿元。今年上半年，白鹭湖项目的整体销售均价约为8000元/平方米，以规划调整后的200万平方米建筑面积计算，整体销售额为160亿元。

　　据了解，雅居乐当时仅用了2.3亿元接手白鹭湖项目，加上后来补交的地价款，整个项目的土地成本约6.3亿元，平均楼面地价仅315元/平方米。由于土地成本低廉，卫静心认为产品类型及售价的变更，对公司的利润率影响不大。“旧规划利润高，但土地增值税也交得多。现在虽然售价低一些，对毛利有影响，但净利润率却没太大变化。”

一 、关于高尔夫别墅合法手续的法律问题

    高尔夫别墅作为一种特殊的房地产，它也要遵守国家关于房地产审批的一些手续比如五证（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》）齐备等。而作为国家严格控制的高尔夫别墅项目，高尔夫别墅又兼备了两者审批的高难度，因此五证不全高尔夫别墅一般是不会出现的，但我们仍要于购买前看一下这五证是否齐全。高尔夫别墅的土木工程的造价又极低（相对于球场建设）所以出现烂尾楼的可能几乎是零，所以在购买这些别墅前只需要验证一下国家的审批手续基本就可以了，这其中没有太难的法律问题。

二、 附赠会员的法律问题

    高尔夫别墅最大的特点也是它区别于其他别墅项目的一大特点就是大多附赠终身高尔夫会员卡或VIP会籍。如果是单独购买会籍现在市场价已高达四五十万元以上（高档球会会更高）而购买了别墅之后仅仅这个会员资格是附赠与的，但是这个赠予高尔夫会籍到底对市场发售了多少，它是不是像广告中说的那样价值不菲，还是由于发售过多而缩水了，仅仅就此涉及到诸多法律问题。

    首先是会籍发行量的问题。发行会籍的多少，国家并没有法律的限制，政府在审批项目时也不会涉及到会籍的发售。因此会籍的发行完全是开发商或球场的一种纯商业的行为了。影响会籍发售量的因素很多，有主观上的因素如球会自己就有计划限定会员的额度而追求品味，或者干脆就多多亦善以收钱为上。也有客观上的原因，球会的高知名度、市场的认可度等等。总之在会籍赠送上球会或开发商占有了强势。

    其次，用合同条款来限制会籍发行量的问题。有些球会出现了因会籍过多，而导致会员打球订不上场或打球堵车长时间等待或观望等问题。基于这种前车之鉴，我的一客户就曾在购买高尔夫别墅，签附赠会籍合同时要求律师给予专业建议。就现状来讲，我们一般也要在签的合同中约定球会的会籍应该有个上限，这个上限应该以同行业的最大客容量为准，或者干脆就约定一个发售会籍最高值。业内的同行业基本采取这个办法，但本人并不认为这样的约定能够限制球会滥发会籍。因为会籍资料是球会的最高级的商业秘密。怎么可能让每个会员都知道呢？况且很多会员相当低调，他们也不允许球会透露或其他会员了解他们的基本情况，因此会员的发售只有球会的高层领导才了解，即使是一般的球会内的员工也不知道到底球会发展了多少会员。因此合同中的限定条款也只是法律的技巧只有在发生纠纷时才能发挥实际的作用。

    最后，我想强调一下关于合同的签订。无论是以何种形式确立的合同，只要就有问题达成一致，双方必须遵守，非经双方一致变更或解除，任何合法约定都应该遵照执行。在合同关系中，违约金是一项重要的约定，它常常被许多当事人忽略。它能起到惩罚违约、补偿守约方的作用，兼具补偿与赔偿的双重作用，对于违约金的数额与比例，只要不超出当事人的“预期”，都应认为有效。所谓的预期，应结合当事人合同的内容及目的判断。只要合同各方约定的比例属于合理范围，各方就应遵守。

    一般会员认为会籍费越贵的会员尊贵感会越重，便宜一些或赠送的会籍尊贵的感觉会打折扣，从另一角度看这也到是符合现在人们的消费理念的。