商品房买卖律师解析一起别墅一房二卖的纠纷案例

案例回顾：

　　某市通达房地产开发公司（下称通达公司）和李丽于2002年7月4日签订商品房买卖合同，将位于该市通达花园的A处别墅以30万元的价格卖给李丽，并约定李丽在5日内交付房款30万元，通达公司在9月4日前将别墅交付给李丽，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方处以房款30万元的20％的违约金。2002年7月9日，通达公司为解决经营中的资金困难，和王伟签订了商品买卖合同，将于7月4日签订合同卖给李丽的别墅以36万元的价格卖给王伟，王伟于当日即交付房款36万元。并约定通达公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。8月23日，通达公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于王伟。2002年9月2日，王伟迁入A处别墅。次日，李丽到通达公司催促其履行合同，得知通达公司已将A处别墅卖给王伟，且王伟入住。李丽于9月11日以通达公司为被告诉至法院，请求判令通达公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，王伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
 
律师解析：　
 
一房二卖合同的效力
 
　　一般而言，出卖人就同一标的物成立一房二卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力，（1）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。（2）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。