别墅纠纷律师评析两起业主告开发商合同违约纠纷案例

案例一：
 
       北京市某区人民法院审理了一起商品房预售合同纠纷，一位别墅的业主让仅违约六日交房的开发商支付了1000元违约金。该业主称自己索赔并不是为了区区一千元钱，而是想要引导社会公信，让不诚信的开发商承担违约责任。
 
　　原告龚某系某单位临近退休的老干部，夫妻二人辛苦工作大半辈子，积攒下了不少钱。2011年6月4日，原告龚某看中了一套被告某房地产开发有限公司正在开发的别墅，于是当日双方签订了商品房买卖合同，合同中约定了被告应在2012年6月30日前将商品房交付给原告使用。同时，合同中也约定了逾期交房的违约责任。
 
　　2012年7月6日，被告房地产开发公司向该别墅小区的物业公司出具了一份证明，证明原告龚某房款及相关手续都已经办理好了，物业公司可以与原告龚某办理交房手续。于是，当日，龚某与物业公司办理好了交房，取得了该房屋，并于当月进行了装修。
 
　　因开发商推迟了6日交付房屋，不诚实守信，违反了约定，于是原告龚某向法院起诉，要求被告按照约定支付违约金。
 
　　法院审理认为，原告龚某与被告房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容也未违反法律规定，系合法有效。合同中约定了被告应在2012年6月30日前交付房屋，而实际上被告却在2012年7月6日才通知其物业公司交房给原告，属违反了合同的约定，故应当按照合同的约定，按日支付已交房价款万分之五的违约金给原告，即1560元。
 
　　一审判决后，被告房地产开发公司不服，提出上诉。北京市中级人民法院在二审中，经组织调解，被告同意支付原告龚某违约金1000元。
 
案例二：
 
        2010年9月，孙女士与北京市某房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同，孙女士购买北京某房地产开发有限公司所开发位于某郊区的双拼别墅，花园使用面积241平方米，商品房总金额约三百万元。孙女士按合同约定足额支付了全部房款。合同约定别墅于2012年 12月30日前交付使用，并建有私家花园、通透式围墙、私家单元。但交付时别墅并未安装通透式围墙，与房地产开发公司沟通无果后，孙女士委托律师为其代理。
 
       律师经过研究认为：房屋竣工验收备案仅是房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，别墅未安装通透式围墙无法实现花园功能并使住户人身财产安全得到基本保障，房屋经竣工验收备案并不代表符合交楼条件。代理律师到现场拍照取证。在充分的理据下，法院最终支持了我方诉求，房地产公司向孙女士支付逾期交楼违约金18万余元。
 
律师点评：
 
       现实生活中，当业主发现合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划等问题时，开发商往往摆出一副强势姿态，逼着业主收房。而业主一旦仓促收房，就会中了开发商的圈套，后期维权就会很困难。业主收房前必须坚持先验收，验收流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验《竣工验收备案表》、《交付许可证》、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现场验收包括检查所交付的房屋是否是自己所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;房屋质量是否合格，门窗等是否与合同约定相符;水电气等附属设施是否按合同到位;合同中约定的其他项目做得如何。以上若有任何一项不符，业主均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将《拒收理由书》挂号寄给开发商。对于配套设施缺失或缩水等问题，必要时可联合其他业主，共同向主管部门投诉甚至提起诉讼。