别墅卖卖纠纷律师北京解析别墅改造违约的一起案例

案情回顾：
 
　　原告程某、应某诉称，曾向A公司购买别墅一套，后双方签订备忘录，允许A公司对该房进行适当外观改造，但A公司对房屋内部结构进行了改造，且将别墅附属花园部分面积改造成为小区道路，改造完毕后，A公司也未将别墅交付给原告。故诉请判令A公司继续履行售房合同交付别墅、赔偿逾期交房损失19140元、归还被改建的花园面积价款16000元并恢复房屋原状。嗣后，原告程某、应某庭审中变更了诉讼请求，改为要求判令A公司继续履行售房合同交付别墅，赔偿逾期交房损失19090元、归还被改建的花园面积价款6577.36元。其余诉讼请示则予放弃。
 
　　被告A公司称，原告程某、应某未按约支付购房款，应承担违约责任，被告未违约，因此要求驳回原告诉讼请求。由于程某、应某未按约付款，根据约定，合同已终止履行故提起反诉要求解除双方签订的商品房购销合同并由程某、应某支付逾期付款违约金1830.96元。针对被告A公司的反诉原告程某、应某辩称，A公司违约在先，原告程某、应某则无违约事实，故请求驳回反诉请求。
 
　　庭审过程中，A公司认为其未交付改造后的别墅的原因为程某、应某未按约付款，并据此提出反诉。
 
　　审理中，程某表示购房实系应某一人之行为，购房款亦由应某交纳，故涉及该房的权利义务应由应某一人承担。应某对此予以认可。A公司则无异议。
　　
律师解析：
 
       商品房购销合同系应某与A公司自愿签订，为双方真实意思表示，未违反相关法律规定，可认定有效。而对B房地产开发有限公司与金健人签订的备忘录应某和A公司均予认可，该备忘录也成为双方所履行合同的组成部分。商品房购销合同和备忘录是处理本案纠纷的依据。备忘录已许可A公司为形成小区外观对房屋进行适当改造，现双方对原约定的改造内容陈述不一，应某认为房屋内部改造已超越授权范围，A公司则认为实际改造项目即双方约定改造之内容，双方备忘录中虽未对约定改造项目作明确表述，但双方确有对房屋进行改造之意思表示，故不能认定A公司对房屋的内部改造构成违约。但按备忘录之约定“原面积不变”，而别墅部分花园又由A公司改建为小区道路，该改建行为显违反备忘录的约定，且又未征得应某之同意，故应认定为A公司的违约行为。A公司改建竣工后，有义务在合理期限内将别墅交还应某，其拒绝交付并更换门锁是不当的，亦构成违约。应某在1999年6月按备忘录及商品房购销合同之约定虽应继续支付购房款，但之前其已向A公司对改造提出异议，双方处于争议之中，在A公司未恰当履行合同义务情况下，应某拒付购房款是有其正当抗辩理由的。综上，本案的违约责任应由A公司全部负担。在A公司负违约责任的前提下，应某有权选择购销合同的是否继续履行。其诉请A公司继续履行合同交付合同项下房产，符合法律规定，本院予以支持。A公司改建竣工后未交房，应赔偿应某相应利息损失，应某诉请该款从1999年12月6月起算，可以准许，但应以已付款100000元为本金计算支付利息损失。花园改建后，该别墅实际拥有的花园仅为42平方米，改建部分花园的价款应由A公司负责归还，应某要求价款以合同约定的822.17元/平方米为准进行返还，是合理的，本院予以支持。A公司辩称花园面积应增计小区共用面积的分摊。对此，商品房购销合同未作约定，仅注明交付的花园为50平方米，即便有法规规定花园面积应考虑小区共用面积分摊，但根据合同约定，也意味着扣除分摊面积后花园面积应达到50平方米，故对A公司该辩述意见不予采纳，应某接收别墅后，有义务按约定继续向A公司支付购房款。A公司提出反诉，因其应负违约责任。故其反诉请求均无法律依据。