房产纠纷律师解析别墅卖卖中故意隐瞒事实的法院判决责任认定

案例一：
 
　    2009年3月，李某通过中介，以678万元购入北京市郊区的一处别墅，加上税费、中介费等，花费近780万元。过户后准备装修，但李某在物业登记时却得到一个令她无法接受的消息——别墅在2003年8月发生过凶案，业主的女儿、母亲和保姆在屋内遇害，案件至今未破。
 
　　在李某追问下，原房主承认别墅发生过凶案，别墅是原房主2007年前后从他人手中购入的，当时备案成交价为278万元。
 
　　2009年7月，李某以“被欺诈”为由将原房主告上法院，要求解除买卖合同，退还房款，责令对方赔偿损失计90余万元。她认为，房主清楚别墅内发生过凶案却故意隐瞒。她在不明真相的情况下购买，购置价与实际房产的价值严重不符。
 
　　原房主则表示，一家人在别墅内住过，并不觉得对生活产生不良影响。凶案发生时媒体均有报道，并无隐瞒必要。李某购买时并没有就相关事宜进行询问，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。同时，交易是委托中介操作的，其本人并没有要求中介帮助隐瞒事实。
 
　　北京中院终审判决：原房主构成欺诈，撤销交易合同，原房主退还购房款，承担李某中介费、税费等损失的七成，李某承担三成。
 
　　法院认为，当事人订立、履行合同应遵循诚实信用，尊重社会公德。房屋买卖属重大事项交易，与房屋有关的信息应予披露。如果屋内发生过凶案，按习俗会被认为“不吉利”，往往因此贬值。房主未提供证据证明向李某、中介披露过该信息，构成欺诈。原告在交易中也未尽到审慎审查的义务，双方均有一定过错，应各自承担相应责任。
 
案例二：
 
　　 2007年，北京市朝阳法院审理一起“凶宅”购买者在退房后进一步要求原房主赔偿经济损失的案件，但索赔请求未获法院支持。
 
　　在该起诉讼中，派出所证实，2006年在诉争房屋曾发生一男子坠楼事件，但排除他杀，属于意外死亡，并非刑事案件。朝阳法院判决认为，现有证据可以证明房屋内曾发生人员坠楼身亡事件，并非购买人李先生所称的刑事案件。房主虽未将上述情况告知李先生，但其行为并未违背法律的强制性规定。由于双方已协商解除了买卖合同，法院最终判决驳回了李先生的索赔请求。
 
律师建议：
 
通过合约避免凶宅纠纷
 
　　为了有效避免买到的房子是“凶宅”，或者买卖双方因对“凶宅”的认识不一样导致纠纷，购房者在购房时可以通过合同约定的方式避免发生问题。
 
　　靳双权律师建议，购房者在购买二手房屋时，首先应当到房屋所在的小区，拜访一下物业公司、周围邻居，了解一下房屋的具体信息。同时，购房人可以要求卖房人如实提供此类信息，如房屋内是否发生过非正常死亡事件等，并将这些内容写入购房合同中。一旦发现卖方未如实披露上述信息，买方有权解除合同。