别墅买卖北京律师解析别墅预售违约合同纠纷案例

案例一：
 
　　某市通达房地产开发公司（下称通达公司）和李丽于2002年7月4日签订商品房买卖合同，将位于该市通达花园的A处别墅以30万元的价格卖给李丽，并约定李丽在5日内交付房款30万元，通达公司在9月4日前将别墅交付给李丽，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方处以房款30万元的20％的违约金。2002年7月9日，通达公司为解决经营中的资金困难，和王伟签订了商品买卖合同，将于7月4日签订合同卖给李丽的别墅以36万元的价格卖给王伟，王伟于当日即交付房款36万元。并约定通达公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。8月23日，通达公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于王伟。2002年9月2日，王伟迁入A处别墅。次日，李丽到通达公司催促其履行合同，得知通达公司已将A处别墅卖给王伟，且王伟入住。李丽于9月11日以通达公司为被告诉至法院，请求判令通达公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，王伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
 
律师解析：　
 
一房二卖合同的效力
 
一般而言，出卖人就同一标的物成立一房二卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力，（1）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。（2）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。

案例二：
 
       北京市某区人民法院审理了一起商品房预售合同纠纷，一位别墅的业主让仅违约六日交房的开发商支付了1000元违约金。该业主称自己索赔并不是为了区区一千元钱，而是想要引导社会公信，让不诚信的开发商承担违约责任。
 
　　原告龚某系某单位临近退休的老干部，夫妻二人辛苦工作大半辈子，积攒下了不少钱。2011年6月4日，原告龚某看中了一套被告某房地产开发有限公司正在开发的别墅，于是当日双方签订了商品房买卖合同，合同中约定了被告应在2012年6月30日前将商品房交付给原告使用。同时，合同中也约定了逾期交房的违约责任。
 
　　2012年7月6日，被告房地产开发公司向该别墅小区的物业公司出具了一份证明，证明原告龚某房款及相关手续都已经办理好了，物业公司可以与原告龚某办理交房手续。于是，当日，龚某与物业公司办理好了交房，取得了该房屋，并于当月进行了装修。
 
　　因开发商推迟了6日交付房屋，不诚实守信，违反了约定，于是原告龚某向法院起诉，要求被告按照约定支付违约金。
 
　　法院审理认为，原告龚某与被告房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容也未违反法律规定，系合法有效。合同中约定了被告应在2012年6月30日前交付房屋，而实际上被告却在2012年7月6日才通知其物业公司交房给原告，属违反了合同的约定，故应当按照合同的约定，按日支付已交房价款万分之五的违约金给原告，即1560元。
 
　　一审判决后，被告房地产开发公司不服，提出上诉。北京市中级人民法院在二审中，经组织调解，被告同意支付原告龚某违约金1000元。