朝阳区法院审理的两起别墅买卖纠纷案例

案例一：

        2010年9月，孙女士与北京市某房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同，孙女士购买北京某房地产开发有限公司所开发位于某郊区的双拼别墅，花园使用面积241平方米，商品房总金额约三百万元。孙女士按合同约定足额支付了全部房款。合同约定别墅于2012年 12月30日前交付使用，并建有私家花园、通透式围墙、私家单元。但交付时别墅并未安装通透式围墙，与房地产开发公司沟通无果后，孙女士委托律师为其代理。
 
       律师经过研究认为：房屋竣工验收备案仅是房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，别墅未安装通透式围墙无法实现花园功能并使住户人身财产安全得到基本保障，房屋经竣工验收备案并不代表符合交楼条件。代理律师到现场拍照取证。在充分的理据下，法院最终支持了我方诉求，房地产公司向孙女士支付逾期交楼违约金18万余元。
 
律师点评：
 
现实生活中，当业主发现合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划等问题时，开发商往往摆出一副强势姿态，逼着业主收房。而业主一旦仓促收房，就会中了开发商的圈套，后期维权就会很困难。业主收房前必须坚持先验收，验收流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验《竣工验收备案表》、《交付许可证》、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现场验收包括检查所交付的房屋是否是自己所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;房屋质量是否合格，门窗等是否与合同约定相符;水电气等附属设施是否按合同到位;合同中约定的其他项目做得如何。以上若有任何一项不符，业主均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将《拒收理由书》挂号寄给开发商。对于配套设施缺失或缩水等问题，必要时可联合其他业主，共同向主管部门投诉甚至提起诉讼。

案例二：
 
　　某市通达房地产开发公司（下称通达公司）和李丽于2002年7月4日签订商品房买卖合同，将位于该市通达花园的A处别墅以30万元的价格卖给李丽，并约定李丽在5日内交付房款30万元，通达公司在9月4日前将别墅交付给李丽，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方处以房款30万元的20％的违约金。2002年7月9日，通达公司为解决经营中的资金困难，和王伟签订了商品买卖合同，将于7月4日签订合同卖给李丽的别墅以36万元的价格卖给王伟，王伟于当日即交付房款36万元。并约定通达公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。8月23日，通达公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于王伟。2002年9月2日，王伟迁入A处别墅。次日，李丽到通达公司催促其履行合同，得知通达公司已将A处别墅卖给王伟，且王伟入住。李丽于9月11日以通达公司为被告诉至法院，请求判令通达公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，王伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
 
律师解析：　
 
一房二卖合同的效力
 
一般而言，出卖人就同一标的物成立一房二卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力，（1）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。（2）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。