房产北京律师代理的别墅房屋买卖违约纠纷案例

案例一：
 
       北京市某区人民法院审理了一起商品房预售合同纠纷，一位别墅的业主让仅违约六日交房的开发商支付了1000元违约金。该业主称自己索赔并不是为了区区一千元钱，而是想要引导社会公信，让不诚信的开发商承担违约责任。
 
　　原告龚某系某单位临近退休的老干部，夫妻二人辛苦工作大半辈子，积攒下了不少钱。2011年6月4日，原告龚某看中了一套被告某房地产开发有限公司正在开发的别墅，于是当日双方签订了商品房买卖合同，合同中约定了被告应在2012年6月30日前将商品房交付给原告使用。同时，合同中也约定了逾期交房的违约责任。
 
　　2012年7月6日，被告房地产开发公司向该别墅小区的物业公司出具了一份证明，证明原告龚某房款及相关手续都已经办理好了，物业公司可以与原告龚某办理交房手续。于是，当日，龚某与物业公司办理好了交房，取得了该房屋，并于当月进行了装修。
 
　　因开发商推迟了6日交付房屋，不诚实守信，违反了约定，于是原告龚某向法院起诉，要求被告按照约定支付违约金。
 
　　法院审理认为，原告龚某与被告房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容也未违反法律规定，系合法有效。合同中约定了被告应在2012年6月30日前交付房屋，而实际上被告却在2012年7月6日才通知其物业公司交房给原告，属违反了合同的约定，故应当按照合同的约定，按日支付已交房价款万分之五的违约金给原告，即1560元。
 
　　一审判决后，被告房地产开发公司不服，提出上诉。北京市中级人民法院在二审中，经组织调解，被告同意支付原告龚某违约金1000元。

案例二：
 
　　原告程某、应某诉称，曾向A公司购买别墅一套，后双方签订备忘录，允许A公司对该房进行适当外观改造，但A公司对房屋内部结构进行了改造，且将别墅附属花园部分面积改造成为小区道路，改造完毕后，A公司也未将别墅交付给原告。故诉请判令A公司继续履行售房合同交付别墅、赔偿逾期交房损失19140元、归还被改建的花园面积价款16000元并恢复房屋原状。嗣后，原告程某、应某庭审中变更了诉讼请求，改为要求判令A公司继续履行售房合同交付别墅，赔偿逾期交房损失19090元、归还被改建的花园面积价款6577.36元。其余诉讼请示则予放弃。
 
　　被告A公司称，原告程某、应某未按约支付购房款，应承担违约责任，被告未违约，因此要求驳回原告诉讼请求。由于程某、应某未按约付款，根据约定，合同已终止履行故提起反诉要求解除双方签订的商品房购销合同并由程某、应某支付逾期付款违约金1830.96元。针对被告A公司的反诉原告程某、应某辩称，A公司违约在先，原告程某、应某则无违约事实，故请求驳回反诉请求。
 
　　庭审过程中，A公司认为其未交付改造后的别墅的原因为程某、应某未按约付款，并据此提出反诉。
 
　　审理中，程某表示购房实系应某一人之行为，购房款亦由应某交纳，故涉及该房的权利义务应由应某一人承担。应某对此予以认可。A公司则无异议。
　　
律师解析：
 
商品房购销合同系应某与A公司自愿签订，为双方真实意思表示，未违反相关法律规定，可认定有效。而对B房地产开发有限公司与金健人签订的备忘录应某和A公司均予认可，该备忘录也成为双方所履行合同的组成部分。商品房购销合同和备忘录是处理本案纠纷的依据。备忘录已许可A公司为形成小区外观对房屋进行适当改造，现双方对原约定的改造内容陈述不一，应某认为房屋内部改造已超越授权范围，A公司则认为实际改造项目即双方约定改造之内容，双方备忘录中虽未对约定改造项目作明确表述，但双方确有对房屋进行改造之意思表示，故不能认定A公司对房屋的内部改造构成违约。但按备忘录之约定“原面积不变”，而别墅部分花园又由A公司改建为小区道路，该改建行为显违反备忘录的约定，且又未征得应某之同意，故应认定为A公司的违约行为。A公司改建竣工后，有义务在合理期限内将别墅交还应某，其拒绝交付并更换门锁是不当的，亦构成违约。应某在1999年6月按备忘录及商品房购销合同之约定虽应继续支付购房款，但之前其已向A公司对改造提出异议，双方处于争议之中，在A公司未恰当履行合同义务情况下，应某拒付购房款是有其正当抗辩理由的。综上，本案的违约责任应由A公司全部负担。在A公司负违约责任的前提下，应某有权选择购销合同的是否继续履行。其诉请A公司继续履行合同交付合同项下房产，符合法律规定，本院予以支持。A公司改建竣工后未交房，应赔偿应某相应利息损失，应某诉请该款从1999年12月6月起算，可以准许，但应以已付款100000元为本金计算支付利息损失。花园改建后，该别墅实际拥有的花园仅为42平方米，改建部分花园的价款应由A公司负责归还，应某要求价款以合同约定的822.17元/平方米为准进行返还，是合理的，本院予以支持。A公司辩称花园面积应增计小区共用面积的分摊。对此，商品房购销合同未作约定，仅注明交付的花园为50平方米，即便有法规规定花园面积应考虑小区共用面积分摊，但根据合同约定，也意味着扣除分摊面积后花园面积应达到50平方米，故对A公司该辩述意见不予采纳，应某接收别墅后，有义务按约定继续向A公司支付购房款。A公司提出反诉，因其应负违约责任。故其反诉请求均无法律依据。