别墅买卖纠纷律师谈别墅交易中侵权违约纠纷问题案例

案例一：

       杭州植物园玉泉路口附近有幢老式的花园别墅，常在28路玉泉站等车的人对它肯定不会陌生，但很少有人知道，这幢掩映在绿树丛中的老房子还与北京大学老校长、著名教育家蔡元培有着一段渊源，更难得的是，蔡的后人仍生活在这里。
 
　　昨天下午，西湖区人民法院开庭审理一桩产权纠纷官司，官司涉及的房产正是这幢花园别墅。一桩现今的官司牵出了一段久远的轶事，蔡元培嫁女儿送别墅的往事又被重新提及。
 
　　原告住别墅超过15年
 
　　原告姓李，她告诉记者，自己曾是林文铮的学生，现已从单位退休，与蔡的后人同住在马岭山房里。
 
　　老人告诉记者，一开始她租住在前幢，1992年10月，她向该房产共有人之一的林探微(蔡威廉的二女儿)购买了其名下的房产(即马岭山房的1/5)。
 
　　律师出示的证据显示，双方签订了买卖协议并经过了公证。
 
　　原告一方认为，其与该房产共有人已在1992年签定买卖协议，并经公证，又实际居住该房15年之久，应受法律保护。
 
　　直到今年1月，他们才知道这处房产曾于1998年10月办理了林征明(蔡威廉小女儿)等5人共有的产权证，2005年9月又办理了林征明和孙家华(林征明丈夫)两人共有的产权证。
 
　　因此，原告一方要求撤销2005年的房屋产权登记。
 
　　蔡家后裔房产手续齐全
 
　　蔡家后裔表示，林文铮过世前曾立遗嘱，将别墅产权分别过继给他的5个儿女。1998年，5名遗产继承者及其后人分别领取了名下的《房屋所有权证》。
 
　　但在随后的时间里，其他4人分别通过赠与的形式，将各自拥有的产权转让给了留在杭州的林征明，这其中还包括原告所居住的别墅1/5的产权。
 
　　蔡家后裔出示的证据也显示，上述转让过程同样经过公证，别墅产权所有人最终确定为林征明和孙家华两人，是经过了申请并得到政府有关部门批准的。
 
　　官司难解别墅产权纠纷
 
　　昨天官司的被告为杭州市房管局，蔡家后裔则是以第三人的身份出现。争议的焦点则在于原告1992年签订的房产买卖协议是否有效？房管部门在审核过程中是否存在过错？
 
　　对此原告一方认为，房管部门在涉案房产办理产权登记时存在过错，理应纠正并撤销原有的房屋产权登记。房管部门则坚持认为他们是按照法定的程序审查与核准的，完全符合有关法律法规的规定。
 
　　房管部门同时建议，原告与蔡家后裔之间的纠纷应当通过民事诉讼的途径解决。
 
　　其实，早在今年1月，蔡家后裔就通过诉讼的方式要求李姓原告腾退房屋。林征明一家认为，原告1992年签订买卖协议时，涉及的1/5房产尚处于遗产处理阶段，并未进行分割也未进行房屋产权变更登记，并且按有关法律规定，共有房产未经其他共有人书面同意的，买卖关系无效。
 
案例二：

        一九九七年十月；李青以其与圆明园别墅公司签有购房契约，但对方未按合同约定按期交房，且房屋结构和质量均不符合约定，该房不符合居住条件为由，起诉至原审法院，要求终止双方所签合同，由圆明园别墅公司返还交付的购房款八十八万八千五百八十五元及按揭公证费三千零六十七元和修房扩建款九万七千一百三十九元，并双倍返还定金十万元。原审法院经审理后确认：在合同履行中，圆明园别墅公司不但超期交房，且房屋结构、装修质量、公共设施配备等均与合同约定存在较大差异，故其行为违约。鉴于国家银行方面的有关规定变化，现已无法给李青办理银行按揭手续，双方对缴付余款方式又无法达成一致意见，李青已无继续履行约定能力。现李青要求终止合同，本院准许。据此，原审法院于一九九八年四月作出判决：一、解除李青与北京市圆明园花园别墅有限公司签订的编号为NO．004570《北京市外销商品房预售契约》； 二、北京市圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后三个月内返还李青购房款九十三万八千五百八十五元；如逾期未付；按银行同期固定资产贷款利率支付自一九九七年十月二十六日起至款项付清时上的利息；李青在北京市圆明园花园别墅公司付清其购房款及利息后十日内将圆明园花园别墅公司M116一5―A公寓腾退予北京市圆明园花园别墅有限公司。三、北京市圆明园花园别墅有限公司补偿李青修房扩建款九万七千一百三十九元，于本判决生效后三个月内付清。四、驳回李青其他诉讼请求。判决后，圆明园别墅公司不服，以原判认定事实和适用法律错误为由上诉至本院，要求继续履行合同。李青同意原判。
 
律师点评：
 
        李青与圆明园别墅公司签订的外销商品房预售契约，系双方自愿且符合法律规定。该协议合法有效，双方均应按约定内容自觉履行。由于国家银行的有关规定发生了变化，李青不能通过银行按揭交付购房余款，致合同不能按约履行。但李青已交付了部分购房款。且实际占用了该房屋，故双方应继续履行会同为宜、现圆明园别墅公司表示李青可在七年内交清剩余购房款，对此，应予准许。在逾期交房及房屋门、窗等问题上，圆明园别墅公司自愿赔偿李青一定的经济损失，本院亦不持异议。该款可折抵李青应交付的购房款。李青称房屋不符合居住条件，并要求终止双方所签合同，不予支持。