别墅交易房产违约侵权纠纷的案例分析，房产北京律师为您解答

案例一：
 
　　某市通达房地产开发公司（下称通达公司）和李丽于2002年7月4日签订商品房买卖合同，将位于该市通达花园的A处别墅以30万元的价格卖给李丽，并约定李丽在5日内交付房款30万元，通达公司在9月4日前将别墅交付给李丽，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方处以房款30万元的20％的违约金。2002年7月9日，通达公司为解决经营中的资金困难，和王伟签订了商品买卖合同，将于7月4日签订合同卖给李丽的别墅以36万元的价格卖给王伟，王伟于当日即交付房款36万元。并约定通达公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。8月23日，通达公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于王伟。2002年9月2日，王伟迁入A处别墅。次日，李丽到通达公司催促其履行合同，得知通达公司已将A处别墅卖给王伟，且王伟入住。李丽于9月11日以通达公司为被告诉至法院，请求判令通达公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，王伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
 
律师解析：　
 
一房二卖合同的效力
 
       一般而言，出卖人就同一标的物成立一房二卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力，（1）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。（2）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。
 
案例二：

       别墅买卖纠纷案例 一幢千万元别墅买卖不成，吴某指责张某不愿卖房违约，后者也指责前者拒签合同属违约，双方对簿公堂。日前，法院一审判决解除 《房地产买卖居间协议》，卖家双倍返还买家定金200万元。 　　
 
       2007年12月20日，吴某与张某、房产中介签订《房地产买卖居间协议》，约定吴某购买张某的一幢别墅，房价款为1235万元。次日，吴某支付定金50万元。次年1月20日，吴某与张某之父签订《协议书》一份，双方协商补交定金50万元，定金合计100万元，签订买卖合同日不变。同日，吴某又支付定金50万元，张某之父出具收条。签署上述协议书及收条时，张某之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日，吴某与张某之父在房产中介签约室再次协商购房事宜，因张某未到场无法签订买卖合同，双方发生争执，吴某于是报警。买卖不成，谁该负违约责任？双方协商未果，于是对簿公堂。吴某诉称，张某两次不到场，以实际行动表明他不愿意再继续履行协议，故自己于去年3月31日书面通知张某和中介解除三方之间的居间协议，并要求张某按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的《房地产买卖居间协议》已解除，并判令张某双倍返还定金200万元。被告张某则辩称，是吴某在协议约定期间一再Υ约，拒不与他签订合同，吴某之所以追加定金到100万元，是想以购买房屋为由获取双倍定金，吴某主观上根本没有购房的意思表示，因吴某的行为致使房屋市价下跌，造成自己严重损失，故反诉要求法院认定吴某违约。 　　
 
律师点评：
 
       法院审理后认为，双方对签订的《房地产买卖居间协议》一致认可解除，于法无悖，予以同意。根据查明的事实，吴某与张某父亲签订的补充协议经张某追认属有效。在约定签订买卖合同过程中，张某两次未到场，其父亲到场也未出具张某的授权委托书等材料，导致买卖合同无法签订，张某的行为违反了相关约定，视为违约，应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅，其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行，则违约方应承担相应责任。 依据的相关的法条为《合同法》第115条：当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。