别墅交易中常见违约纠纷，北京别墅北京纠纷解决律师解析

案例一：

   别墅买卖纠纷案例 一幢千万元别墅买卖不成，吴某指责张某不愿卖房违约，后者也指责前者拒签合同属违约，双方对簿公堂。日前，法院一审判决解除房地产买卖居间协议，卖家双倍返还买家定金200万元。 　　
 
【案情回放】
 
       2007年12月20日，吴某与张某、房产中介签订房地产买卖居间协议，约定吴某购买张某的一幢别墅，房价款为1235万元。次日，吴某支付定金50万元。次年1月20日，吴某与张某之父签订协议书一份，双方协商补交定金50万元，定金合计100万元，签订买卖合同日不变。同日，吴某又支付定金50万元，张某之父出具收条。签署上述协议书及收条时，张某之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日，吴某与张某之父在房产中介签约室再次协商购房事宜，因张某未到场无法签订买卖合同，双方发生争执，吴某于是报警。买卖不成，谁该负违约责任？双方协商未果，于是对簿公堂。吴某诉称，张某两次不到场，以实际行动表明他不愿意再继续履行协议，故自己于去年3月31日书面通知张某和中介解除三方之间的居间协议，并要求张某按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的房地产买卖居间协议已解除，并判令张某双倍返还定金200万元。被告张某则辩称，是吴某在协议约定期间一再Υ约，拒不与他签订合同，吴某之所以追加定金到100万元，是想以购买房屋为由获取双倍定金，吴某主观上根本没有购房的意思表示，因吴某的行为致使房屋市价下跌，造成自己严重损失，故反诉要求法院认定吴某违约。 　　
 
【律师点评】
 
       法院审理后认为，双方对签订的《房地产买卖居间协议》一致认可解除，于法无悖，予以同意。根据查明的事实，吴某与张某父亲签订的补充协议经张某追认属有效。在约定签订买卖合同过程中，张某两次未到场，其父亲到场也未出具张某的授权委托书等材料，导致买卖合同无法签订，张某的行为违反了相关约定，视为违约，应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅，其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行，则违约方应承担相应责任。 　　
 
【相关法条】
 
 　合同法第115条：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
 
案例二：
 
        一九九七年十月；李青以其与圆明园别墅公司签有购房契约，但对方未按合同约定按期交房，且房屋结构和质量均不符合约定，该房不符合居住条件为由，起诉至原审法院，要求终止双方所签合同，由圆明园别墅公司返还交付的购房款八十八万八千五百八十五元及按揭公证费三千零六十七元和修房扩建款九万七千一百三十九元，并双倍返还定金十万元。原审法院经审理后确认：在合同履行中，圆明园别墅公司不但超期交房，且房屋结构、装修质量、公共设施配备等均与合同约定存在较大差异，故其行为违约。鉴于国家银行方面的有关规定变化，现已无法给李青办理银行按揭手续，双方对缴付余款方式又无法达成一致意见，李青已无继续履行约定能力。现李青要求终止合同，本院准许。据此，原审法院于一九九八年四月作出判决：一、解除李青与北京市圆明园花园别墅有限公司签订的编号为NO．004570《北京市外销商品房预售契约》； 二、北京市圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后三个月内返还李青购房款九十三万八千五百八十五元；如逾期未付；按银行同期固定资产贷款利率支付自一九九七年十月二十六日起至款项付清时上的利息；李青在北京市圆明园花园别墅公司付清其购房款及利息后十日内将圆明园花园别墅公司M116一5―A公寓腾退予北京市圆明园花园别墅有限公司。三、北京市圆明园花园别墅有限公司补偿李青修房扩建款九万七千一百三十九元，于本判决生效后三个月内付清。四、驳回李青其他诉讼请求。判决后，圆明园别墅公司不服，以原判认定事实和适用法律错误为由上诉至本院，要求继续履行合同。李青同意原判。
 
        李青与圆明园别墅公司签订的外销商品房预售契约，系双方自愿且符合法律规定。该协议合法有效，双方均应按约定内容自觉履行。由于国家银行的有关规定发生了变化，李青不能通过银行按揭交付购房余款，致合同不能按约履行。但李青已交付了部分购房款。且实际占用了该房屋，故双方应继续履行会同为宜、现圆明园别墅公司表示李青可在七年内交清剩余购房款，对此，应予准许。在逾期交房及房屋门、窗等问题上，圆明园别墅公司自愿赔偿李青一定的经济损失，本院亦不持异议。该款可折抵李青应交付的购房款。李青称房屋不符合居住条件，并要求终止双方所签合同，不予支持。
 
案例三：
 
        林先生和张女士签订了一份售房协议书，约定张女士以170万元将一幢连体别墅转卖给林先生，林先生在合同签订后，预付张女士20万元作定金等条款。同日，双方还签订售房协议副本，约定系争房屋内的窗帘、空调等设施的所有权。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。
 
        林先生发现购买的别墅房屋有质量问题，又得知此幢别墅没有产房证，不能办理过户手续后，林先生懊悔不已。反复思量后，他选择向法院起诉，要求解除与张女士签订的售房协议书，并要求张女士返还20万元定金。诉讼中，林先生又将要求解除与张女士签订的售房协议变更为该售房协议书无效，其余请求不变。
 
        针对林先生的诉请，张女士辩称，即使她和林先生签订的售房合同无效，造成合同无效的责任在原告，而且没有房产证的房屋并不一定不能出售。
 
        南通法院审理后查明，张女士出售的连体别墅系其2006年向案外人租的，租赁期限为70年。该租赁合同中载明系争房屋是农村别墅，无房地产权证。法院认为，张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂作出上述判决。
 
案例四：

　　原告住别墅超过15年
 
　　原告姓李，她告诉记者，自己曾是林文铮的学生，现已从单位退休，与蔡的后人同住在马岭山房里。
 
　　老人告诉记者，一开始她租住在前幢，1992年10月，她向该房产共有人之一的林探微(蔡威廉的二女儿)购买了其名下的房产(即马岭山房的1/5)。
 
　　律师出示的证据显示，双方签订了买卖协议并经过了公证。
 
　　原告一方认为，其与该房产共有人已在1992年签定买卖协议，并经公证，又实际居住该房15年之久，应受法律保护。
 
　　直到今年1月，他们才知道这处房产曾于1998年10月办理了林征明(蔡威廉小女儿)等5人共有的产权证，2005年9月又办理了林征明和孙家华(林征明丈夫)两人共有的产权证。
 
　　因此，原告一方要求撤销2005年的房屋产权登记。
 
　　蔡家后裔房产手续齐全
 
　　蔡家后裔表示，林文铮过世前曾立遗嘱，将别墅产权分别过继给他的5个儿女。1998年，5名遗产继承者及其后人分别领取了名下的《房屋所有权证》。
 
　　但在随后的时间里，其他4人分别通过赠与的形式，将各自拥有的产权转让给了留在杭州的林征明，这其中还包括原告所居住的别墅1/5的产权。
 
　　蔡家后裔出示的证据也显示，上述转让过程同样经过公证，别墅产权所有人最终确定为林征明和孙家华两人，是经过了申请并得到政府有关部门批准的。
 
　　官司难解别墅产权纠纷
 
　　昨天官司的被告为杭州市房管局，蔡家后裔则是以第三人的身份出现。争议的焦点则在于原告1992年签订的房产买卖协议是否有效？房管部门在审核过程中是否存在过错？
 
　　对此原告一方认为，房管部门在涉案房产办理产权登记时存在过错，理应纠正并撤销原有的房屋产权登记。房管部门则坚持认为他们是按照法定的程序审查与核准的，完全符合有关法律法规的规定。
 
　　房管部门同时建议，原告与蔡家后裔之间的纠纷应当通过民事诉讼的途径解决。
 
　　其实，早在今年1月，蔡家后裔就通过诉讼的方式要求李姓原告腾退房屋。林征明一家认为，原告1992年签订买卖协议时，涉及的1/5房产尚处于遗产处理阶段，并未进行分割也未进行房屋产权变更登记，并且按有关法律规定，共有房产未经其他共有人书面同意的，买卖关系无效。