房地产北京律师谈别墅房屋买卖案例中出现的纠纷问题

案例一：
 
　    2009年3月，李某通过中介，以678万元购入北京市郊区的一处别墅，加上税费、中介费等，花费近780万元。过户后准备装修，但李某在物业登记时却得到一个令她无法接受的消息——别墅在2003年8月发生过凶案，业主的女儿、母亲和保姆在屋内遇害，案件至今未破。
 
　　在李某追问下，原房主承认别墅发生过凶案，别墅是原房主2007年前后从他人手中购入的，当时备案成交价为278万元。
 
　　2009年7月，李某以“被欺诈”为由将原房主告上法院，要求解除买卖合同，退还房款，责令对方赔偿损失计90余万元。她认为，房主清楚别墅内发生过凶案却故意隐瞒。她在不明真相的情况下购买，购置价与实际房产的价值严重不符。
 
　　原房主则表示，一家人在别墅内住过，并不觉得对生活产生不良影响。凶案发生时媒体均有报道，并无隐瞒必要。李某购买时并没有就相关事宜进行询问，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。同时，交易是委托中介操作的，其本人并没有要求中介帮助隐瞒事实。
 
　　北京中院终审判决：原房主构成欺诈，撤销交易合同，原房主退还购房款，承担李某中介费、税费等损失的七成，李某承担三成。
 
　　法院认为，当事人订立、履行合同应遵循诚实信用，尊重社会公德。房屋买卖属重大事项交易，与房屋有关的信息应予披露。如果屋内发生过凶案，按习俗会被认为“不吉利”，往往因此贬值。房主未提供证据证明向李某、中介披露过该信息，构成欺诈。原告在交易中也未尽到审慎审查的义务，双方均有一定过错，应各自承担相应责任。

案例二：

        林先生和张女士签订了一份售房协议书，约定张女士以170万元将一幢连体别墅转卖给林先生，林先生在合同签订后，预付张女士20万元作定金等条款。同日，双方还签订售房协议副本，约定系争房屋内的窗帘、空调等设施的所有权。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。
 
        林先生发现购买的别墅房屋有质量问题，又得知此幢别墅没有产房证，不能办理过户手续后，林先生懊悔不已。反复思量后，他选择向法院起诉，要求解除与张女士签订的售房协议书，并要求张女士返还20万元定金。诉讼中，林先生又将要求解除与张女士签订的售房协议变更为该售房协议书无效，其余请求不变。
 
        针对林先生的诉请，张女士辩称，即使她和林先生签订的售房合同无效，造成合同无效的责任在原告，而且没有房产证的房屋并不一定不能出售。
 
        法院审理后查明，张女士出售的连体别墅系其2006年向案外人租的，租赁期限为70年。该租赁合同中载明系争房屋是农村别墅，无房地产权证。法院认为，张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂作出上述判决。

案例三：
 
　　某市通达房地产开发公司（下称通达公司）和李丽于2002年7月4日签订商品房买卖合同，将位于该市通达花园的A处别墅以30万元的价格卖给李丽，并约定李丽在5日内交付房款30万元，通达公司在9月4日前将别墅交付给李丽，一并将产权证书办妥。哪一方违约就对哪一方处以房款30万元的20％的违约金。2002年7月9日，通达公司为解决经营中的资金困难，和王伟签订了商品买卖合同，将于7月4日签订合同卖给李丽的别墅以36万元的价格卖给王伟，王伟于当日即交付房款36万元。并约定通达公司在50日内交付A处别墅，一并将产权证书办妥。8月23日，通达公司将A处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于王伟。2002年9月2日，王伟迁入A处别墅。次日，李丽到通达公司催促其履行合同，得知通达公司已将A处别墅卖给王伟，且王伟入住。李丽于9月11日以通达公司为被告诉至法院，请求判令通达公司交付A处别墅，并支付违约金6万元。法院审理过程中，王伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。
 
律师解析：　
 
一房二卖合同的效力
 
一般而言，出卖人就同一标的物成立一房二卖的，不因此而影响各个买卖合同的效力，（1）出卖人与后买受人间所订立之买卖契约仍有效成立，不因前买约而受影响。出卖人于将买卖标的物之所有权移转于前买受人后，再与后买受人订立买卖契约者，亦同。（2）前买受人不得以其债权发生在先为理由，而主张出卖人与后买受人间移转所有权之物权契约无效。后买受人取得其物权之所有权，不受前买约之影响。

现实生活中，当业主发现合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划等问题时，开发商往往摆出一副强势姿态，逼着业主收房。而业主一旦仓促收房，就会中了开发商的圈套，后期维权就会很困难。业主收房前必须坚持先验收，验收流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验《竣工验收备案表》、《交付许可证》、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现场验收包括检查所交付的房屋是否是自己所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;房屋质量是否合格，门窗等是否与合同约定相符;水电气等附属设施是否按合同到位;合同中约定的其他项目做得如何。以上若有任何一项不符，业主均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将《拒收理由书》挂号寄给开发商。对于配套设施缺失或缩水等问题，必要时可联合其他业主，共同向主管部门投诉甚至提起诉讼。