北京房地产北京律师解答别墅买卖案例纠纷问题及法院审判

案例一
 
基本案情
 
        2003年12月，原告马小姐通过中介看上了被告吴女士所有的别墅住宅一套，经过一番实地勘察和讨价还价，12月19日，双方签订了购房买卖合同，合同金额为160万元，同日，双方又签订了一份《补充合同》，将合同金额变更为240万元。此后，马小姐按约分期付款，共计向吴女士支付了168万元，并顺利地办理了过户手续。2004年2月14日，马小姐来到物业管理处办理入住登记手续，不料物业人员的答复却犹如晴天霹雳：“这幢房屋存在违法搭建，我们早在2003年4月就给业主发过整改通知了，要求她拆除!”刚到手的别墅就面临着整改拆除的境地，心急火燎的马小姐立即电话联系房屋中介和被告询问相关情况，得到的回复是“那是增建部分，没有问题的，政府和物业不会来拆除的”。
 
        2月19日，马小姐律师函致吴女士，决定暂停支付该别墅剩余房款。
 
        2月24日，吴女士律师函不客气地回敬马小姐，停付房款必须承担违约责任。
 
        3月11日，马小姐再次致函，要求解除买卖合同。
 
        2004年3月31日，马小姐、吴女士于同一天分别向区法院提起了诉讼，马小姐以吴女士故意隐瞒房屋重大瑕疵为由要求解除买卖合同，吴女士则以马小姐未按约支付余款为由要求马小姐履行付款义务。
 
       一套原建筑面积为182.32平方米的别墅，因为吴女士另外搭建的38.4平方而骤起风波。究竟双方在签订合同时是怎么约定的?马小姐知道吴女士违章搭建的事实吗?
 
       马小姐和吴女士在买卖过程中签订的诸多文件中，一份补充协议格外显眼，该补充协议与中介的居间合同同日签订，根据其中第二条的约定：“该房所占的土地面积除有计入建筑面积的部分以外，原房东自行增建的38.4平米部分无偿赠予下家业主，由其自行处理，包括70平米地下室。”而在双方签订的买卖合同中也同时附有相似内容的补充条款：“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑(包括甲方自行增建的所有建筑)和地下室的权利和义务无偿转移给乙方。”
 
       有了这两份材料，吴女士称，作为卖家的她并没有隐瞒搭建的实情，当初买房时，马小姐是看过房产证也实地察看过房屋的，当然知道所购房屋原有面积和实际面积的差别，而且合同中，双方明确约定了自行增建的部分作为无偿赠予，这自行增建就是违法搭建的意思，马小姐怎么会不懂。
 
       马小姐的代理人立即反唇相击，“自行增建”是个中性词，根本区分不出合法还是非法，马小姐看到吴女士的“自行增建”并不能自行推理出事实上的“违章搭建”，自行只是造房子的方式，违法搭建应当明确告知对方。
 
       就在双方争执不下时，原告律师提交了一份由物业管理处于2003年4月4日发给被告吴女士的整改通知，该通知指出吴女士未经允许进行了房屋改造，需立即改正恢复原状。
 
       吴女士承认自己收到过整改通知，但争辩道小区内许多人家都有违章搭建。原告律师补充认为，既然吴女士在一年前就看到过这份整改通知，为什么不在房产交易时告知原告马小姐，这分明是恶意转嫁违法搭建的法律后果。
 
法院审理
 
       法院经过审理后认为，2003年12月19日原被告签订的正式《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》并未就每平方米单价作出约定，而仅约定了整幢房屋的价格，而被告自行增建的部分已经构成该幢房屋不可分割的组成部分，因此增建部分亦为买卖合同的标的。原被告间的补充约定显然不能解释为赠与关系。
 
       法院同时认为，补充条款已经订入书面合同，双方都已对此签字认可，应当作为双方当事人合意的文本条款。但是，一个理性买受人所能接受的风险只能是或然的、将来可能发生的风险，并且在一个可以合理遇见的期限内暂无风险，没有人愿意接受岌岌可危的标的物。物业公司在2003年4月就向被告发出过通告要求拆除增建部分是一项重要的信息，大大增强了增建部分将被拆除的可能性和迫切性;并且该信息的重要性达到了如果原告知道便不会与被告签约的程度，原告在知晓该信息后立即作出强烈反映也证明了这一点。被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，没有尽到合理的瑕疵告知义务，故不能免除瑕疵担保责任。由于增建部分涉及到房屋的主体结构，使得原告合同目的不能实现，法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决原被告间签订的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》依法解除。案件受理费由被告吴女士承担。
 
律师提示
 
       本案的一审已经结束，法院的判决对目前越演越烈的别墅乱搭建问题无疑是当头一棒。北京资深房产专家靳双全律师提示：很多业主将“买别墅”演变成“买地皮”，擅自扩充面积破坏房屋主体结构，有的甚至重起炉灶搭建新楼，事实证明，这些将法律视为儿戏的行为，最终只会害了自己。
 
案例二
 
       将自己承租的无产证农村别墅卖给他人，因不能办理过户手续被买家起诉至人民法院，法院判决确认买卖双方签订的售房协议书无效，卖家返还买家购房定金20万元。
    今年3月，林先生和张女士签订了一份售房协议书，约定张女士以170万元将一幢连体别墅转卖给林先生，林先生在合同签订后，预付张女士20万元作定金等条款。同日，双方还签订售房协议副本，约定系争房屋内的窗帘、空调等设施的所有权。合同签订后，林先生当即支付了20万元定金。
       当认为自己“捡到皮夹子”的林先生发现购买的别墅房屋有质量问题，又得知此幢别墅没有产房证，不能办理过户手续后，林先生懊悔不已。反复思量后，他选择向法院起诉，要求解除与张女士签订的售房协议书，并要求张女士返还20万元定金。诉讼中，林先生又将要求解除与张女士签订的售房协议变更为该售房协议书无效，其余请求不变。
       针对林先生的诉请，张女士辩称，即使她和林先生签订的售房合同无效，造成合同无效的责任在原告，而且没有房产证的房屋并不一定不能出售。
       法院审理后查明，张女士出售的连体别墅系其2006年向案外人租的，租赁期限为70年。该租赁合同中载明系争房屋是农村别墅，无房地产权证。法院认为，张女士和林先生的售房协议书违反了法律法规规定，该售房协议书应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。遂作出上述判决。