案例：买家冒险高额贷款失败，业主遭秧

【案例】  吴小姐和金先生约定以40万元总价成交金先生在北苑路上的一套住宅，吴小姐以最低首付支付8万元给金先生，其余32万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，吴小姐以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款，不料，银行在审批过程中以吴小姐不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。但房产已过户到吴小姐的名下．业主虽后悔没考虑到买家高额贷款的风险，但现在已是生米做成熟饭，只好等着吴小姐慢慢还清欠款。
【专家支招】
      在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。吴小姐在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同金先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果吴小姐在办理过户手续之前申请银行贷款就可以降低一些风险。二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，如经验不足，最好不要独自操作。
        一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，不仅会造成交易不成的危险，贷款性质也由按揭贷款变为抵押贷款，二者贷款利息及可贷款成数都是不一样的。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30 010的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
        从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买两套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放。目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。
     从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。