二手房买卖双方需要缴纳哪些税费

      房改房上市交易计征税费的基数分两种情况:一种是对于出售的房改房，以房屋成交值(成交值低于评估值的按评估值)为计征基数;一种是对交换、出租、抵押、继承、赠与的房改房，以评估值为计征基数。   

     (一)买方需要缴纳的税费   
    1 .契税   
      一般来说，按3%计征，但各地也有不同的变通:比如甘肃省，2004年8月11日实施的《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)就规定了房改房交易税费减半。具体包括三方面内容:一是取消了已购公房和经济适用住房(以下简称房改房)的上市门槛。
    自二级市场开放以来，单位优先购买的规定已成为房改房上市的主要阻力，新办法取消了单位优先购买权。该《办法》规定，城市居民根据国家和县级以上人民政府有关住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房，以及按照县级以上人民政府指导价购买的经济适用住房(含安居工程住房、解困房和集资合作建房)，在房地产交易管理部门对其合法性进行审核后，均可买卖、租赁、交换、赠与、抵押。对尚未核发土地使用权证书的房改房，房屋产权人可凭房屋所有权证书先办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移登记手续后30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。二是交易税费下调。为活跃房改房交易，该((办法》还下调了契税，由原来的按交易金额的1. 5%计征下调至按照交易金额0. 75%计征，由买方缴纳。三是房改房可以换购。该《办法》规定，在已购公房出售前后1年内，房屋产权人又购买住房的，可视为住房交换。出售现住房应缴纳的个人所得税在买新住房时可以享受规定的退税政策。但房改房出售后，该户家庭不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得购买经济适用房等其他政府提供优惠政策建设的住房。   
     辽宁省地税局2005年10月17日下发《关于进一步明确房地  产市场税收征管有关问题的通知》中也规定，个人将拥有产权的  房改房首次上市转让时，可视为普通住房，免征营业税，减半征收  契税。     
      郑州市从2005年7月20日起，郑州市二手普通住宅和非普  通住宅的契税税率分别由原来的1%和2%提高至2%和4%，与新房交易的契税税率持平。同时规定，从2005年6月1日起个人购买住宅不足2年转手交易的，销售时要按照全部收人征收5%的营业税和0. 5%的附加税;购买普通住宅超过2年销售的，免征营业税;购买非普通住宅超过2年销售的，按售出价与买人价的差额征税。   

    2.印花税   
    一般都是按交易金额的0. OS%由买卖双方各自交纳。   

     3.土地出让金。   
     房改房上市出售、交换、继承、赠与时，购房者(含继承、受赠、交换)要缴纳土地出让金，土地出让金为房屋成交金额(低于评估值的按评估值)的1%。   
如果职工所购买的房改房是原产权单位在房地产市场上购买的商品房(商品房价格中已包含了土地出让金)后再按房改政策出售给职工的，或者是原单位组织的职工全额集资建房而单位在办理建房用地时也已向土地管理部门缴纳并由单位承担了土地出让金，这两种情况下，在上市交易时，依然要由购房者按照1%的比例缴纳土地出让金。   

     (二)卖方需要缴纳的税费   

    1.印花税   
    同上，即按交易金额的0. OS%由买卖双方各自缴纳。
   2.综合税   
   根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的5. 5S%(以下简称综合税率)，由卖方缴纳。这里重点介绍一下营业税。   
    根据建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局和银监会七部委2005年4月30日发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)的要求，从2005年6月1日后，个人对外销售购买时间超过2年(含2年)、符合当地公布的普通住房标准的住房时，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料，以及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
    另外，该《意见》要求，为配合这一优惠政策的实施，2005年5月31日以前，各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。此外还规定，如果个人将购买时间超过2年(含2年)的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，将一律按非普通住房的有关政策征收营业税。其中，享受优惠政策的条件是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1. 2倍以下。
    《意见》同时还规定，各地可以根据实际情况，制定本地区的具体标准，而允许单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。但在执行以上意见的过程中，各地都有变通。    例如，2005年g月g日，北京市地税局、j匕京市财政局、北京市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知))(以下简称《补充通知》)。该《补充通知》明确规定，对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，以前按照非普通住房标准缴税，今后均享受普通住房的待遇。此外，对于纳税人销售平房住宅的，凡是实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。另外，《补充通知》还说明，由于本市此前有关规定没有对于这一时间的认定作出规范，因此在操作上存在着一定的问题。就此，这次三部门规定，今后纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间确定。
    另外，首次上市交易的这六类住房，如因一些合理的客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间，作为购房时间。按照有关规定，凡购买后超过2年销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额，向卖房者计算征收营业税(含城建税、教育费附加);凡购买后超过2年(含)销售的普通住房，则免予征收营业税。    再看辽宁:2005年10月17日，辽宁省地税局下发《关于进一步明确房地产市场税收征管有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对全省二手房交易进行规范。按照该《通知》规定，个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间，以“孰先原则”确定。个人将拥有产权的房改房首次上市转让时，可视为普通住房，免征营业税，减半征收契税。纳税人销售平房住宅，凡符合本地区规定普通住宅关于销售价格和建筑面积标准的，可视同普通住宅。动迁后回迁住房首次上市转让的，凡符合本地区规定普通住宅关于销售价格和建筑面积标准的，免征营业税。继承住房对外转让、夫妻离婚分割住房、夫妻间更名住房对外转让的，可以以原购买住房取得的房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。如果不能提供相关证明材料，一律按现有产权证等材料作为购房时间。个人转让其赠与房屋时，应以接受赠与后所办产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购买时间。   

    3.所得收益   
    关于这一点，各地规定也不同。1999年，财政部、国土资源部、建设部出台《己购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配办法》，按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。为此，杭州市根据国家规定制定了实施细则:出售价格大于住房标准价款1. 3倍、小于(等于)1. 6倍的部分，按25%缴纳所得收益;出售价格大于住房标准价款1. 6倍以上部分，按50%缴纳所得收益。但是，为了平抑房价，杭州从2005年4月1日起停止执行房改房上市交易后卖方交纳房改房超额所得收益的规定。另外，还有很多地方都取消了这一个规定，比如2004年1月17日实施的《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》中的第12条也规定，已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款;出售人暂不缴纳所得收益。   

    4.个人所得税   
    2005年10月11日，国家税务总局发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》(以下简称《通知》)中重申了二手房交易必须缴纳个税。此次《通知)}明确规定，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。《通知》还规定，业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。税收征管部门要在代开销售不动产发票时，及时征收，并按国家规定的税款人库预算级次缴人国库。   
根据现行政策规定，个人转让自用达5年以上并且是唯一的井班易所填报的房地产买卖登记申请表上注明的受理日期为准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照“孰先”的原则确定自用时间。这项规定也是充分照顾了纳税人的实际利益。      目前，我国各地对房改房业主应交个税的情况基本上都是这样规定的，对房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个  人出售房改房的销售价，减除多项“成本”后的增值部分，然后再  按照20%的税率计缴个人所得税。这其中，减除的“成本”包括:  住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的  房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合  理费用。     

另外，根据有关规定，房改房首次上市交易，一般都免收交易  手续费。

 
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