房产纠纷律师谈＂房屋征收与补偿新规＂

  
肯定：该条例征求意见稿完全改变原城市房屋拆迁格局
     通读该征求意见稿，可以说该稿完全颠覆了原城市房屋拆迁的制度。现有的城市房屋拆迁采取拆迁部门颁发拆迁许可，在达不成协议的前提下一方申请进入拆迁裁决程序，再到裁决后强拆。而意见稿却将制度调整为将政府作为公益利益征收与补偿的主体，转变成了政府的征收决定与补偿决定模式。这在一定程序上会将现行拆迁活动频频暴露的“官商合谋”封杀!减少拆迁矛盾，维护社会秩序的稳定。
     除危房改造外房屋征收程序中对被征收人的知情权规定仍待需完善
     该意见稿中第十条第一款中规定：“县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。”
     该条向被征收人听取意见的方式，未强行要求以听证会形式欠妥。在现实拆迁中，如果仅仅找几个被征收人听取意见的方式很难公正地反映被征收人的心声，且即使召开听证会各地对听证会程序规定差异较大，这样听证会的效果就会打拆扣。所以该条规定应对被征收人与公众、专家听取意见方式进行区分，并对听证会、论证会的实施细则授权有关部门予以补充。建议该条相应修改为：“县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并应当采取听证会形式公开听取被征收人意见，同时采取论证会、听证会或者其他方式征求公众和专家意见。听证会、论证会的具体实施细则授权国务院建设主管部门制定。”
     重大争议没有界定!
     该意见稿第十二条第一款规定：“经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。”
     该条中重大争议没有做出细化规定，建议在该条中加一款规定如下：“征求意见中存在以下情形之一视为存在重大争议：
     (一) 被征求人有半数以上不同意征收的;
     (二) 专家中有半数以上不同意征收的;
     (三) 专家中虽未达到半数以上不同意，但公众完全不同意征收的;”
     上一级政府裁决行为能否行政救济?
     因该第十二条中对因重大争议的应报请上一级政府裁决后作出征收决定。对上一级政府的裁决行为能否提起行政复议及行政诉讼，该意见稿仍未作出规定。建议在第十五条加上一款，第十五条修改为：“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
     被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对因存在重大争议报上一级人民政府裁决后作出的房屋征收决定，除可以就征收决定按本条第一款救济外，对上一级人民政府的裁决行为不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。”
     建议保留目前房屋拆迁评估救济体系
     此次修改稿只规定了补偿决定按市场评估价格确定的原则，由于我国目前的评估机构自主、公平评估仍有局限性，有时会受到地方政府的行政干预，而我国房地产估价机构管理办法亦规定评估不受地域限制，所以目前关于房屋拆迁评估采取的申请复核、另行委托评估、专家评估体系仍然有其合理性，建议保留。但该方面具体操作程序可授权国务院建设主管部门制定。
     因此建议在该稿第二十条增加第四款为：“房地产市场评估复核、另行委托评估等程序授权国务院建设主管部门制定。”
     房屋征收部门以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁没有列入法律责任追究规定
     该稿第三十五条：“违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分： (三)采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的;”
     该稿第四十条第五款规定：“建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。”
     对比以上两项规定，可以发现对于公共利益的征收搬迁法律责任中没有将暴力、胁迫以及其他非法手段纳入其中，这是一个很危险的信号。实际上政府房屋征收部门暴力、胁迫以及其他非法手段拆迁的行为比比皆是。建议将该稿第三十五条第三项修改如下：“ (三)采取中断供水、供热、供气、供电或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的;”
     治标不治本：对非法搬迁及非法拆迁行为法律责任规定仍不科学
     目前，广大被征收人反映最强烈的就是在征收过程中采取中断供水、供热、供气、供电等方式或以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁、拆迁的情况。针对这一问题，意见稿规定的责任方式除行政处分、民事赔偿、刑事责任外，仅靠责令改正、通报批评还不足以解决被征收人的顾虑。应尝试规定责令停止征收或责令停止搬迁。只有对征收项目规定责任处罚，才能真正杜绝非法搬迁、拆迁行为的发生。
     建议修改，例如将第三十五条修改为：“违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评，情节严重或具备两种情形、具备一种情形两次以上的，由上一级人民政府责令停止征收及搬迁;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分：…”
 
 
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