逾期交房的纠纷和危害后果

  
  由于商品房的交付不仅仅是简单的空间转移，所以单纯将房屋钥匙交到购房者的手里并不能完成商品房的交付。开发商不具备开发或销售资格，部分项目尚未完工，或者房屋本身虽已完工，但合同中约定的房屋基础设施、公共配套设施不能正常运转等等这些情况都会被认为是逾期交房。但是，在何种情形下会导致逾期交房的结果，开发商和购房者的认识往往不统一。导致开发商逾期交房后果的情形主要包括：
(1)房屋主体结构未完成；
(2)房屋本身已完工，但是房屋的基础设施、公共配套设置不能正常运转；
(3)装修未完成。
逾期交房必然引发开发商需要承担商品房买卖合同及法律规定的违约责任。主要表现在：
(1)支付违约金。如果在宽限期内，开发商可按照合同约定，按日支付违约金。对于违约金，一般由开发商和购房者在商品房买卖合同中做出约定，称为“约定违约金”。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，违约金的约定带有一定的补偿性。违约金的数额应当与实际的损失大致相当，这些损失除了包括购房款以外，还包括因购房而支出的其他费用，比如律师费、交通费、公证费、印花税等等。实践中，这个标准掌握在30%左右，即约定的违约金数额高于或者低于实际损失的30%时，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构适当予以增加或者减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，即开发商还应当继续履行交付商品房的义务。
(2)解除合同。如果超出宽限期仍无法交付，开发商可应购房者要求解约、退房，这时，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如果购房者申请了银行个人住房贷款，开发商还必须将购房者从银行申请的贷款全部返还给银行。