哪些情形能够免除开发商逾期交房责任

  根据《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》对于不可抗力的范围没有作出明确的规定，按通常理解，不可抗力应当包括以下几类：
(1)自然灾害。自然灾害也称天灾，是我国立法和学术界认同的最典型的不可抗力现象，具体包括地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等。但值得注意的是，并非一切自然灾害都能作为不可抗力而成为免责理由，一些轻微的、并未给当事人的义务履行造成重大影响的自然灾害，不构成不可抗力。有的开发商为了避免承担延期交付的责任，在合同中将恶劣天气归为“不可抗力”，约定遇有恶劣天气则免除开发商逾期交房责任的条款，这种约定会被认定为无效。
(2)社会异常事件。社会异常事件既不是自然灾害，亦非政府行为，而是社会团体政治行为引致的事件，如战争、武装冲突、罢工、劳动力缺乏、骚乱、暴动等，这些事件对发动者或制造者而言是能预见与避免的，而对当事人而言则是既不可能预见也不可能避免与克服的d比如，美国炸毁我国驻南斯拉夫（现更多为塞尔维亚和黑山共和国）大使馆事件发生时，北京出现了群众到美国驻华使馆游行抗议活动，政府采取了禁行、限行等措施，影响了附近楼盘的建设施工。这些楼盘项目的开发商就可以以此作为延期交房的免责条款。
当不可抗力事件发生时，开发商应当注意做好以下几方面工作：
(1)收集证据。根据《合同法》第118规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应在合理期限内提供证明。对于自然灾害，开发商可以是请求不可抗力事件发生地的气象部门、地震管理部门以及专司防灾救灾职能的部门（如防汛抗旱指挥部）等出具证明，因为这些部门专司其职，对某类自然灾害发生的时间、地点、程度等数据能相对准确掌握，并且亲自参与对此类自然灾害的防治工作，所以最有权威性，最有出证资格。另外，公证机关也可以对不可抗力的发生出证，因为公证机关是我国专门的出证机关。对于社会事件，如战争、罢工等，应请求政府部门出证，政府作为社会管理者，对于此类事件有详细的书面文字记载，并且只有政府有权对此类社会事件予以证明。
(2)及时通知。《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应即时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失；第119条第1款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同当事人各方应当相互协作履行合同，才能使合同各方的利益都得到满足。所以，在发生不可抗力事件的情况下，开发商应及时将有关情况通知购房者，这样既便于准确界定责任界限，又有利于购房者及时采取措施，防止因其对情况不知而导致的不必要损失。同时，又能使双方尽快协商，对合同的权利义务作出处理，或变更或解除。如开发商未履行这一通知义务，给购房者造成了不必要的损失，则对于此类损失不能以不可抗力为由要求免责。换言之，受不可抗力影响不能履行合同的开发商应采取措施防止损失的扩大，而不能认为有了不可抗力作为法定免责事由就可以听任损失的扩大；另一方面，购房者也要依诚实信用原则积极作为，主动配合，以防止损失扩大，否则因其不作为而导致的损失无权要求开发商赔偿。#p#分页标题#e#
但是，以下两种情况不能作为不可抗力事件免除开发商的责任：
(1)政府行为。一个建筑项目的完成并不是完全由开发商或是建筑承包商把握的，还需要政府有关部门的配合，并且最后应当由政府有关管理部门进行验收合格后才算完工。有些时候政府部门由于种种原因不能按照有关规定的时间与建筑承包商配合，比如煤气、水、电等配套设施的安装使用，或者是不能及时进行质量检验、消防验收等等，导致开发商即使完成了房屋的建造，却因无法及时验收完毕而造成逾期交房。这种情况下的政府部门延误不属于法律规定不可抗力的范围，开发商不能直接据此免除逾期交房的责任。合理的做法是，开发商可以在合同中约定遇到政府行为导致交房延误的，可以在该事项发生之日起几日内向购房者发出书面通知，说明该延误原因，并且在事后提供政府部门出具的证明文件或是公证部门出具的公证书。
(2)承包商工期延误。有时候开发商逾期交房是由于承包商工期延误造成的。但是此种情况下，不会因为延误并非由于开发商自身原因所致而免除开发商应当承担的违约责任。因为与购房者签订商品房买卖合同的是开发商，而不是承包商。开发商与承包商签订的建设合同则是另一个完全不同的法律关系。因此，开发商必须首先对购房者承担逾期交房的违约责任，承包商的延误不能成为开发商免除逾期交房责任的合理理由。至于逾期的后果是由于承包商的原因导致的，开发商可以在向购房者承担了违约责任之后，根据其与承包商之间签订的建设合同要求承包商赔偿损失。