违约方在购房合同解除是否仍需承担违约责任？

案情简介   
       2006年2月22日，原告冯德明与被告吕彪签订了 《北京市房地产买卖合同》该合同约定，原告冯德明将本市一处房屋转让给被告吕彪，转让价为100万元。同时合同还约定，若被告吕彪未按付款协议约定的期限支付购房款，应当向原告冯德明支付违约金，每逾期一日，被告吕彪应向原告冯德明支付逾期未付款0. 5%0的违约金，逾期超过巧天，原告冯德明有权单方面解除合同，被告吕彪应向原告冯德明支付本合同约定房款10%的违约金。双方在付款协议中约定:
(1)被告吕彪应于2006年2月22日支付原告冯德明定金1万元，为保证交易安全，该款暂存房屋中介公司，待原告冯德明将交易资料交至房屋中介公司后再转交原告冯德明;
(2)被告吕彪应于2006年3月1日支付原告冯德明房款11万元;
(3)被告吕彪应于2006年3月20日前支付原告冯德明房款24万元;
(4)被告吕彪至房地产交易中心办妥以被告吕彪为权利人的房产证后3个工作日内，以贷款方式支付原告冯德明房款64万元，此时房款全部付清。   
       合同签订当日，被告吕彪向房屋中介公司支付1万元定金。同年3月初，房屋中介公司将1万元交给原告冯德明。但被告吕彪支付定金后，未再继续履行付款义务。原告冯德明即向被告吕彪交涉，但未取得效果。据此，原告诉至法院。   
       原告冯德明认为，2006年2月22日，在房屋中介公司居间介绍下，其与被告吕彪签订了 《北京市房地产买卖合同》约定被告吕彪以100万元的价格购买本人一处房屋，被告吕彪应在签订合同当日支付1万元定金，然后自2006年3月1日起分3次付清余款。合同还约定，若购房者逾期支付房款超过巧日则视为违约，售房者有权解除合同，同时违约方应按总房价的10%支付违约金。但是，被告吕彪在支付1万元定金后未再付款。据此，被告吕彪的行为已构成违约，请求法院判令解除双方的合同，并由被告吕彪支付违约金10万元。   
       被告吕彪认为，其与原告冯德明确实签订过房屋买卖合同，根据合同约定，当购房者逾期付款达巧天以上时，售房者即有权解除合同，但原告冯德明并未向自己提出解除合同，故解除权已丧失，而且自己未及时支付房款系事出有因，现愿意继续履行合同，不同意解除合同。由于自己已支付1万元定金，根据定金罚则，在自己违反合同约定的情况下，原告冯德明只能没收定金，不能再要求支付10万元的违约金。   
法院判决   
       北京市朝阳区人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。被告吕彪与原告冯德明签订的 《北京市房地产买卖合同》合法有效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。根据查明的事实，被告吕彪未按约支付房款的事实清楚，其应承担相应的违约责任。同时，由于被告吕彪的违约行为已符合合同约定的解除权行使的条件，原告冯德明请求解除合同符合双方约定，故合同应予解除。   
       据此，原审法院依照《合同法》第93条第2款、第97条之规定，判决如下:   
一、双方签订的房屋买卖合同予以解除;   
二、被告吕彪应于判决生效之日起10日内，支付原告冯德明违约金10万元;原告冯德明应于判决生效之日起10日内返还被告吕彪定金1万元。   
        被告吕彪不服一审法院做出的判决，遂向北京市第二中级人民法院提起上诉，其上诉认为，其在进行交易洽谈的过程中，一直有履行约定的诚意，现因故未能及时支付房款，但仍愿意继续履行合同，虽然双方签订的合同未能按时履行，但原审法院在判决支付违约金时，没有考虑到在此期间房价上涨的因素，本案应当根据案件的事实和实际损失确定违约金，原审法院判决10万元违约金不妥，请求二审法院依法予以改判。   
        被上诉人(原告)冯德明辩称，其出卖房屋是为了实施既定的投资计划，现由于被告吕彪违约，导致该投资计划不得不改变，因此遭到了较大的经济损失。现被告吕彪要求继续履行合同已没有实际意义，请求二审法院维持原判。   
         二审法院经审理查明:原审法院认定的事实无误。二审中，经法院主持调解，原告冯德明与被告吕彪达成协议，由被告吕彪赔偿原告冯德明8万元违约金(含已在原告冯德明处的1万元定金)。双方以调解方式解决了纠纷。   
争议焦点   
         购房合同解除后，违约方是否仍需承担违约责任?   
律师点评   
         本案是一起双方签订房屋买卖合同后，售房者要求行使合同解除权而致讼的案件。当事人订立合同的目的是为了得到完全的履行，合同条款不但是双方履行时确定各自权利义务的依据，也是解决双方在履约过程中发生争议的依据。   
         一、在本案中，被告逾期付款已构成根本性违约，原告可以单方解除购房合同。合同的解除有广义与狭义之分。我国 《合同法》采用广义解除合同的概念，是指在合同依法成立后但未全部履行之前，当事人  基于法律的规定、双方的约定或协商而使合同关系归于消灭的一  种法律行为。其中包括法定解除和约定解除两种情形。     
         所谓法定解除，是指在合同尚未全部履行时，当事人基于法律规定而使合同关系归于消灭的一种法律行为。我国 《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
         所以，根据我国 《合同法》的规定，可以导致合同法定解除的原因可分为两类:一类是不可抗力，即合同双方不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，当上述情况导致合同目的不能实现，合同法定解除;另一类是违约，是当事人的根本性违约。根本性违约导致合同解除，其实也是由于一方的合同目的不能实现，只是引起合同目的不能实现的原因是另一方的违约作为或不作为。约定解除，又可以分为协议解除和约定解除权的解除两类。约定解除中的协议解除，是指合同有效成立后，未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商另行订立一个合同来解除原来的合同。它的法律基础是合同自由原则，即当事人既有订立合同的自由，也有通过协商解除合同的自由，他人无权干涉。约定解除中的另一种情况为约定解除权的解除。我国 《合同法》第93条第2款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”   
         需要明确的是，约定解除权的合同与附解除条件的合同是有区别的:在附解除条件的合同中，一旦约定的解除条件成就，无需  任何一方主张，合同自然解除，而在约定解除权的合同中，双方约  定的只是一种解除权，一旦发生了可以导致合同解除的事实，合同并不当然解除，需要有解除权的一方当事人行使了该解除权后，合同才解除。根据我国 《合同法》条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”从上述规定可知，合同解除权从其性质而言是一种形成权，即不需要对方当事人的同意，只须解除权人单方的意思表示，就可以直接解除合同。   
        此外，解除权也存在消灭的情形。根据我国 《合同法》第95条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”所以，解除权的消灭有两种情况:
(1)法律或当事人约定解除权行使期限届满的;
(2)法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，义务人在法定或约定解除条件成就后，为解除权人设定的解除权行使期限届满的。   
         综上所述，在本案中，原告冯德明与被告吕彪在《北京市房地产买卖合同》中约定，被告吕彪未按付款协议约定期限付款的，应当向原告冯德明支付违约金，每逾期1日，被告吕彪应向原告冯德明支付逾期未付款0. 50}的违约金，逾期超过15天，原告冯德明有权单方面解除合同，被告吕彪应向原告冯德明支付本合同约定房款10%的违约金。该约定属于对合同解除权的约定，若被告吕彪无故逾期付款超过巧天后，只要原告冯德明向被告吕彪发出解  除合同的通知，在通知到达被告吕彪之时，无需被l 1-_II吕彪同意，双方合同即告解除。在本案的合同履行过程中，被告吕彪在支付定  金1万元后，应在2006年3月1日支付首期房款11万元，但被告吕彪届时并未履行付款义务，故原告冯德明在2006年3月1日后  的第16日即可主张合同解除权。鉴于双方在买卖合同中未约定解除权行使的期限，且被告吕彪未为原告冯德明行使解除权设定一定的行使期限，故原告冯德明的合同解除权并未丧失。现原告冯德明向法院起诉请求解除合同，该起诉状虽不是原告冯德明直接寄送给被告吕彪，但由于原告冯德明在起诉状中已直接表达了解除合同的意愿，故当该诉状副本送达被告吕彪时，应当视作原告冯德明行使了合同解除权，在诉状送达被告吕彪之时，双方的合同即解除。被告吕彪以原告冯德明未在其逾期付款巧日时主张合同解除，故合同不能解除的理由缺乏依据。   
          二、购房合同解除后，仍可追究违约方的违约责任。   
         关于合同解除的法律后果，我国 《合同法》第97条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原合同约定的当事人的权利义务虽不再具有效力，但合同中关于解决争议的方式及结算、清理条款仍然有效，对合同解除后的善后问题双方协商不成的，当事人可以按照合同的约定申请仲裁或向人民法院起诉，已经履行的部分可以按照约定的结算方式进行结算和清理。因此，对于因一方当事人违反合同义务，非违约方在根据合同约定行使解除合同权利的同时，法律并不免除违约方的责任。这是因为一方当事人的违约行为已经给对方造成了损失，这种损失客观存在，如果违约方不承担责任，对非违约方显然是不公平的。所以，因一方当事人违约致使合同解除的，违约方仍应承担违约责任，不能因为合同的解除而免除其应负的责任。   
        违约责任是指违约方违反合同后应承担的责任。更确切地说，是指合同当事人不按照合同约定或者法律规定履行义务应承受的法律后果。在确定责任是否成立的法律原则上，存在严格责任原则与过错责任原则两种方法。我国  《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，我国 《合同法》采用的是严格责任原则，即不论违约方主观上有无过错，只要其不履行或不完全履行合同义务，就应承担违约责任。而对违约责任的追究，就违约方而言，是指违约责任的承 《合同法》担方式，即合同当事人违反合同义务后，按照合同的约定或者法律的规定承担违约责任的具体方式。我国《合同法》规定的违约责任承担方式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、定金等。   
         综上所述，在本案中，原、被告在合同中约定，合同解除权行使的前提条件是被告吕彪逾期付款超过巧天，且原告冯德明在行使合同解除权时，还可要求被告吕彪支付全额房款10%的违约金。所以，原告冯德明要求被告吕彪支付10万元违约金符合合同约定。被告吕彪提出只愿意承担定金责任，缺乏法律依据。因为定金虽然有担保合同履行的功能，合同的守约方亦可在对方违反合同时主张定金罚则，但根据我国 《合同法》第116条的规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”所以，原告冯德明有权在定金条款与违约金条款之间任意选择其一，但不能同时主张定金与违约金。现合同中已明确约定合同解除时，原告冯德明可主张总房款10%的违约金的权利，故原告冯德明主张10万元违约金有合同依据和法律依据。原审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并由被告吕彪承担10万元违约金是正确的。而二审中双方通过调解，以被告吕彪支付8万元违约金解决了双方纠纷，亦尊重了当事人意思自治的原则。



安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产法律服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”由数十名房地产专业的资深律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，并进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产法律专业最具优势的领军律师团队。
“安居律师”担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。多年以来，“安居律师”在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的观点；在微观上，对无权代理买卖、违约责任、定金责任、央产房、小产权房交易、夫妻共有房产、房产继承等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点，并在不断的被法律同行业人员所接受。安居律师研究的领域还辐射到与房地产相关的离婚、析产、拆迁、抵押、建设工程、物业管理、企业运营、中介、银行等领域，甚至于房地产有关的刑事案件及其他行政、经济案件。
“安居律师”正凭借丰富的工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产法律服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承安居团队的管理前提下，充分发挥专业优势，拟将建设成为中国房地产法律服务的风向标。
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介 中介费 居间费
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师