出卖人和买受人的缔约能力对房屋买卖合同效力的影响

 (一)出卖人的缔约能力
         《商品房买卖合同》的出卖人必须是具有房地产开发资质的法人，且必须领取《商品房预售许可证》，才可以签订《商品房买卖合同》，否则所签合同无效。   
(二)买受人的缔约能力
       《商品房买卖合同》的买受人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。如果买受人是自然人，他必须具有完全民事行为能力才有缔约能力。限制民事行为能力人和无民事行为能力人不具备缔约能力，不能进行商品房买卖这样的大宗交易，必须由法定代理人代为签订《商品房买卖合同》。限制民事行为能力人签订的为效力待定合同，须由其法定代理人追认后生效，《商品房买卖合同》而无民事行为能力人签订的《商品房买卖合同》则无效。因此，限制行为能力人和无行为能力人的购房合同中，买受人一栏必须由买受人的法定代理人代签合同关系的主体的名字，并附注:法定代理人某某某代签。   
       非法人组织是《合同法》 承认的合同主体(《合同法》第二条)，一般都具备缔约能力。但是既未领取《营业执照》，又未经法人书面授权的非法人组织不具备独立的缔约能力，不能以自己的名义签订《商品房买卖合同》，否则所签合同无效。


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