一手房买卖中的民事优先权

       一手房的建设资金主要来源于银行贷款、承建商垫资、售楼款以及开发商的自有资金，因此，在房屋过户到购房人名下之前，该房屋之上设定的权利通常有银行的抵押权、承建商的建设工程款优先受偿权、已购房人的要求交易过户的合同权利。当这三种权利同时存在时，就必然要对哪种权利应当受到优先保护进行判断。
      此外，当商品房的建设用地来源于旧城改造的拆迁房屋土地时，也因回迁及在建房屋抵押的情况与一手交易同时存在，同样会产生被拆迁人的权利与其他民事主体如小业主和抵押权人的权利优先顺序的确定问题。如果房屋还存在租赁合同，情况就更为复杂。
      民事优先权，在法律上并无明确的定义，有学者将其界定为:“一种根据法律规定和当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权利优先于其他民事权利人实现的民事权利”。另有学者认为该权利为先取特权，是“由法律直接规定的特种债权的债权人所享有的，就债务人之一般或特定财产优先受偿的担保物权。”笔者认为后者用于解释建筑承建商、购房人、抵押权人对预售商品房，以及被拆迁人、小业主、抵押权人及承租人对回迁房屋所享有的权利顺序更为接近该等权利的本质。


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