北京房产律师解析现行房产登记方式

       就一手房交易来讲，现行登记方式最大的弊病在于:    第一，属于国家所有的公共物业的登记制度未能建立;    第二，建筑物区分所有权人共有物业及公共部分的登记制度未能建立，全体业主共有权无法通过登记方式公示。
      小区(或区分所有建筑物)的不动产由这样几部分组成:出售给小业主的商品房、全体业主共有部分、市政配套物业、人防设施以及开发商自留物业。其中，出售给小业主的商品房的产权按照第一节中的规定登记在小业主名下，并且登记的产权包括两部分:专有部分和公共分摊部分;全体业主共有部分中公共分摊部分登记在小业主的产权证中，另一部分仍然以初始登记的方式登记在开发商名一凡市政配套物业或登记在国家规定的产权人名下，或以初始登记的方式登记在开发商名下;人防设施大都以初始登记的方式登记在开发商名下;而开发商自留物业或以初始登记的方式登记在开发商名下，或以产权登记方式登记在开发商名下。这就是一手房买卖中产权登记的现状。从中我们可以看出，开发商的自有物业和小区(或区分所有建筑物)的公共物业均可能以初始登记的方式登记在开发商名下。这种混乱的登记方式的根源在于公共物业登记制度的缺失。    
      《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条又规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据该规定，无登记不得主张权利。这就要求登记制度必须全面、正确、及时、有效，否则必然导致产权人无法证明自己的权利，并且妨碍产权人行使权利。
      但是，现有登记制度对专有部分尚有一系列规定，而对市政配套的公共物业以及小区全体业主共有物业的登记几乎没有作出任何规定，以至于登记方式毫无依据，从登记情况无法对产权人作出判断。比如新建商品房小区的全部土地使用权，无论是否出让给开发商，也无论是否分期开发，全部登记在开发商名下;许多小区建成之后，学校、幼儿园、邮局等市政配套设施以及人防设施的产权也一直以初始登记的方式登记在开发商名下。其中，最为典型的是人防设施。以广州市为例，到口前为止，只有一个物业的人防设施办理了产权登记，登记在人防办公室名下。尽管人防设施的(建设工程规划许可证》、(建筑工程施工许可证》中的建设单位是人防办公室，但其土地使用权却一直登记在开发商名下，导致人防设施的承租人和其他交易相对方无从判断其真实、合法的产权情况。
      更有甚者，一些人防设施的产权还直接办在开发商名下，由开发商当作自有物业对外出售。除市政配套设施和人防设施之外，建筑物小区内，全体区分所有权人共有物业及公共部分的登记制度同样未能建立，所有共有物业及  公共部分(除公摊部分外)均以初始登记的方式登记在开发商名下。
     比如，会所、地下停车场、物业管理用房的产权归属各不相同，但却  毫无例外地登记在开发商名下。表面上看，政府房地产管理部门将全  部物业的初始登记登在开发商名下，符合《城市房屋权属登记管理办  法》第十六条的规定，并无不妥，但是，我们应当看到初始登记只是  一手房买卖过程中产权登记的一个阶段，既然一手房的建设涉及配套  的市政物业、人防设施以及小区(或区分所有建筑物)共有物业等各  种不同性质的物业，就应当在初始登记之后按照《城市房屋权属登记  管理办法》第十七条的规定，办理转移登记。只有这样，才能最终以  登记方式确认共有物业及公共部分的产权归属。然而，遗憾的是，第  十七条的规定缺乏相应的执行措施及配套制度，使得小区(或区分所  有建筑物)大部分共有物业及公共部分的产权未能真正得到政府登记  部门确认。
      共有物业及公共部分的登记制度的缺失不仅不利于共有物业和公  共部分的权利确认，还给房地产管理部门违法行政行为创造了条件。  以小区地下停车场的产权登记为例，房地产管理部门作为不动产的登  记部门，采取了一系列步骤，以各种方式将作为公共配套设施的地下停车场的产权登记在开发商名下，包括:初始登记、颁发预售许可证以及直接为其办理产权证。但是，由于没有相应的登记制度，小业主起诉房管局违法行政也缺乏直接的法律依据。在《物权法》实施之后，商品房预售许可证和房地产证将成为开发商对地下停车场享有产权。
      此外，共有物业及公共部分的登记制度的建立还会使别墅花园的合法性受到关注。按照现行的登记制度，别墅花园的土地使用权并未单势地登记在别墅业主的名下，别墅业主与其他业主一样共同享有小区的全部土地使用权。那么，在《物权法》颁布后，小区普通住宅的业主有权就别墅业主的花园主张权利。如果普通住宅的业主提出诉讼，要求别墅业主拆除花园的间隔墙，将花园还给全体业主，该诉讼请求有充分的法律依据，应当得到支持，但是，由此引起的社会问题就不是判决能够解决的。
      因此，当务之急，要尽快建立属于国家所有的公共物业、以及属于小区(或区分所有建筑物)的公共物业的登记制度，否则，会出现产权登记不真实的现象，最终使登记的公信效力受到危害。

 
安居律师团队介绍
   “安居律师”是中国房地产律师服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”团队由北京市东卫律师事务所创办，由数十名房地产专业的律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，律师进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，团队律师现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产律师业最具优势的领军房产律师团队。
   “安居律师”团队担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。为房地产公司提供教学服务。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。 “安居律师”团队分为房产买卖律师、房屋租赁律师、婚姻家庭律师、房产继承律师、拆迁补偿律师、建设工程律师、房产合同律师、析产确权律师，研究领域还包括抵押贷款、物业管理、企业运营、中介、银行等领域。
   “安居律师”正凭借丰富的房产诉讼工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产律师服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承北京市东卫律师事务所的领导管理下，充分发挥房产专业优势，拟将建设成为中国房地产律师服务的风向标。
网站关键词：
房产律师，北京房产律师，北京房地产律师，北京专业房地产律师，北京房屋买卖律师,北京二手房律师，北京离婚律师，北京继承律师,北京商品房买卖律师，北京经济适用房买卖律师，房屋租赁律师，央产房律师,居间合同纠纷律师，房产诉讼律师，打房产官司律师， 房地产中介律师，房产律师网，房产法律咨询，房地产律师,房地产专业律师，房地产律师咨询，房产纠纷律师，二手房法律咨询，婚姻房产律师，房产确权律师，房屋继承律师， 房地产转让律师，北京房地产律师事务所，北京房产律师事务所，找房产律师，聘请房产律师，北京房地产专业律师，建设工程律师，拆迁补偿律师。