基本案情介绍：
2004年1月l 0日，王某与孙某签订了一份《房地产买卖合同》，约定孙某将其一套楼房出售给王某，房屋总价款为20万元。王某在签订合同当日向孙某支付首期购房款(定金)2万元，王某应于2004年5月11日前将第二期购房款8万元交由置换公司代管，房产过户登记当日由置换公司交给孙某，余款10万元由王某向银行申请贷款，于房产过户至王某名下并完成抵押登记后支付，在合同签订后15日内双方将房产过户所需的全部证件及资料交由置换公司办理产权、过户手续，双方应当在签订合同后40日内，申请产权转移登记手续。
同日，王某与置换公司签订了一份《委托协议书》，约定由置换公司代为办理产权过户及贷款手续。合同签订后，王某按约定向孙某支付了首期购房款2万元，并将8万元购房款交由某房屋置换有限责任公司代管。
后来，孙某以房屋系夫妻共有，他出卖该房未经妻子同意为由，认为合同无效，不愿意继续履行合同。王某则认为，该房屋产权登记人为孙某，并没有其他共有人，签订合同时孙某亦明确保证该房产没有其他共有人或者已经征得共有人的同意，因此合同真实有效，只是合同签订后，孙某妻子陈某以价格太便宜而不同意卖，孙某即以种种理由拖延履行提交与房产过户所需的证件、资料等义务，致使买卖的房屋无法过户，孙某应承担违约责任。为此，王某提起诉讼，要求孙某继续履行合同并协助王某办理房产过户登记手续，并承担违约责任，支付违约金11652.5元。
法院判决：
法院审理认为，本案中孙某将讼争房屋出售给王某，未征得共有权人陈某的同意，孙某的行为属于擅自处分共有财产，王某虽与孙某签订了购房合同，但在合同履行过程中，陈某就提出了异议，王某尚未取得讼争房屋的所有权，不存在善意取得问题，因此，认为王某与孙某签订的《房地产买卖契约》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。造成合同无效的过错在于孙某。由于合同无效，王某请求孙某继续履行合同，协助办理房产过户登记手续、领取房产证并支付违约金的请求不予支持，因此判决如下：
一.孙某应返还王某首期购房款2万元；
二、驳回被上诉人王某的诉讼请求。
律师点评：
从叙述的案情来看，引起本案纠纷的关键在于出卖人孙某的妻子不同意卖房，且是在合同签订后即提出。这就涉及到夫妻共有财产一方擅自处分是否合法的问题。
出卖的楼房在夫妻关系存续期间所得，依法认定为夫妻共同财产，即使房屋产权证上登记的房主只是丈夫孙某一人。婚姻法相关规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
孙某没有妻子的书面授权委托，擅自出卖夫妻共有房屋，显然违反法律法规的规定。我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”按《城市房地产管理法》第37条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，孙某的行为损害了其妻子的财产权益，依法应认定签订的卖房契约无效。王某不能基于无效合同要求出卖人孙某继续履行或支付违约金，但可要求孙某返还财产、赔偿损失。孙某签订房屋买卖合同时未提交共有人其妻子同意证明书，违反了法律、行政法规的强制性规定，同时该房屋尚未办理产权过户手续，标的尚未转移，不符合善意取得要件，该买卖合同应依法无效。
因此我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王某可据此要求过错方孙某返还财产，并赔偿损失。
