北京房产律师解析不动产登记制度

      我国对房屋买卖实行登记制度的原因在于:   
      第一，房屋是不动产，不进行产权登记，在交易时买方难于判断真正产权人。判断一般的动产的所有权，比如说手机、公文包等，我们基本可以按“谁占有谁所有”的原则进行判断，再通俗一点说，“钱在谁的口袋里，钱就是谁的”，任何物品只要你搬到市场上，购买人基本可以判断你是物品的所有人，可以放心地进行交易。但由于房屋的不可移动性，房屋不像手机、货币一样可以随身携带，也不能象电脑一样可以根据所有人的需要随处搬动，房屋的所有人和房屋本身在空间上可能存在着很大的距离，一套房屋是谁的，谁是其所有权人，很难从房屋本身作出正确的判断，这种情况下，为了交易的安全，房屋的所有权需要进行登记，房屋的购买人可以根据有关部门的登记来判断房屋的所有人，房屋交易也需要进行过户登记。   
      第二，房屋一般价值较高，不登记容易产生纠纷，影响社会稳定。产权登记的目的是便于管理，减少纠纷，但凡是登记都会增加交易成本，同时也会降低交易速度和减少交易量，不利于经济的发展和社会繁荣，因此，对一般的、价值相对较小的物品，没有必要进行登记。但由于房屋等不动产，与普通的产品相比，价值往往较大，如果不进行登记会造成房屋交易纠纷的大量发生，这样就很可能造成社会经济秩序的混乱，严重影响社会的稳定。
      为了减少经济价值较高的物品发生纠纷，维护社会经济秩序的稳定，就需要对房屋产权的设立和变更进行登记。
      因此，我国的法律和法规规定房屋交易必须办理登记手续，主要的规定有:   
      1.《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
      2.《城市房地产管理法》第六十、第六十一条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
      3.《中华人民共和国共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。


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