北京房产律师提醒未经共有人同意不得出售共有房产

案情简介：
     
      王老先生有子女共三人。2011年10月，王老因病去世，根据王老生前遗嘱，将其名下一处房产留给子女三人，今年1月上旬，王老的大儿子将该房产委托北京某房地产经纪公司出售。经纪公司工作人员按要求将其房产证等相关证件资料复印备案，为其房产挂牌做准备工作。但在工作人员核查其房产证时，发现房屋产权证附记一栏中标记：该房产为兄妹三入共有房屋。工作人员立即告知王老的大儿子，该房屋是共有房屋，霈要他们兄妹三人同时签字确认，才能交易。王老的大儿子表示，等找到下家时兄妹三人会同时签字确认。

     2011年1月15日，王老的大儿子与经纪公司签署“房屋买卖居间协议”，声称其有代理权限并欲代其弟弟与妹妹在居间协议上签字，工作人员要求其出示另两位产权人的授权书以证明其具有合法的代理权。因王老的大儿子无法拿出有效证明证明其具有合法的代理权，工作人员暂时终止了该项交易。

案例评析：
       本案是一起典型的未经房屋共有人擅自出售房产行为。根据我国《民法通则》的规定，这类行为是无效的民事行为。买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人，如房屋产权为多人共有，在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议，该居间协议才真实有效，产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人未全部到场签署居间协议，而下家业已签署了居间协协义，该协议只能算部分有效。

        为了避免所购房产为未经房屋共有人同意而出售人擅自处分的房产，购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载，如果确为共有财产，则要查明是否有其他共有人的书面同意，如果共有权人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人代为签署。

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