北京房产律师提醒未经共有人擅自出卖共有房产可能会被确认买卖无效

房产案例：
     
      北京市朝阳区欧某有赌博嗜好，为了偿还赌债，私自将家里的门面房卖掉，被妻子陈某发现后，妻子连同买方一起起诉到北京市朝阳区人民法院请求确认房屋买卖合同无效。2012年4月25日，北京市朝阳区人民法院依法宣判被告欧某与被告何某之间的房屋买卖合同无效。

     陈某与欧某于1983年9月20日办理了结婚登记手续。2004年6月15日，欧某购买座落在北京市朝阳区望京某农贸市场一层门面房一间。

     欧某赌博成性，欠下大量赌债。为了偿还赌债，2012年2月8日，欧某与何某一起到签订房屋买卖合同，欧某愿将座落在北京市朝阳区望京某农贸市场一层门面房一间以120万元价格转让给何某。何某在合同上签了名，欧某未签名，是由他人代签的，但默认此事。该合同签订后，双方均自觉履行了约定的全部义务，即日双方就到农贸市场管理部门办理了登记手续，但因该房屋尚未办理房产证，因此没有办理过户登记手续。

     2012年3月，陈某向承租人蒋某继续收取租金款时，知其门面的所有权已被其夫转让给何某，陈某对此不满，遂于2012年3月21日向法院提起诉讼。

     法院认为，原告陈某与被告欧某系合法夫妻关系，婚姻存续期间共同购买的房屋是夫妻共同财产。被告欧某在处理夫妻共同房地产时，应与妻子共同商量并经其书面同意，更不能将未办理房产登记手续的房产转让给被告何某。因此，二被告之间的房屋转让合同违反了法律的规定，双方的房屋转让协议无效。
     北京房产律师靳双权点评：
      夫妻在婚姻存在期间取得的财产为夫妻共同财产，一方在处置共同财产时应取得另一方同意，未经另一方同意擅自出卖房屋的，法院一般认定房屋买卖合同无效。但购买人有理由相信是夫妻双方共同的意思表示，支付了合理对价，并且办理了过户的，法院优先保护购买人。本案之所以认定合同无效，主要理由是没有办理房产过户，即使赎买人是善意的，但还没有取得房屋，所以法院优先保护欧某的妻子，认定合同无效。 
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