北京房产律师解析未经配偶同意买卖协议是否有效及损失认定

     买房人李大力与房主王树根签订房屋买卖协议，欲购买一处四合院。但因王树根的妻子不同意卖房，导致双方的协议无效。北京市西城区人民法院判决房主返还李大力2万元定金。

　　2007年5月18日，李大力与王树根签订房屋买卖协议并支付2万元定金，购买王树根位于西城区的一处四合院。房屋售价300万元。此后，王树根和妻子以此房为夫妻共同财产，签约未经妻子同意为由要求确认当初签订的房屋买卖合同无效。法院认定王树根在没有得到妻子同意的情况下无权出售房屋，而且房屋还没有办理过户，因此判决双方的买卖合同无效。　

　　李大力委托评估公司进行鉴定，认为这处房产在2012年9月的价值已经涨到400余万。李大力认为致使合同无效的责任在王树根，因此王树根应该按照房屋升值损失的一半50万元对其作出赔偿。

　　法院认为，王树根是导致合同无效的直接责任方，但李大力仅支付了定金，且房屋尚未交付使用，也没有办理过户，其升值与否在签约时无法预见，具有不确定性。房屋升值损失并非李大力多支出的交易成本。因此对李大力要求赔偿经济损失50万元的诉讼请求，法院不予支持。最终判决房主返还李大力2万元定金。
        
        北京房产律师靳双权评析：房屋买卖合同无效后，法院会进一步认定导致合同无效的过错方是谁，被认定为导致无效的过错方要赔偿无过错方的经济损失，按照《合同法》的规定，赔偿的损失包括实际损失和可得利益，买房人因卖方的过错导致合同无效，过了一定期限内，买方用原来的价款不能买到相同的房子，因为房屋涨价，其需要多付出一部分房款才能购买到同样规格的房屋，这多出的一部分房款就是买房人的损失。但是根据靳律师的经验，法院在计算损失数额时，会考虑买房已付出了多少房款，付出的多，通常赔偿的损失会多，付出的少，赔偿的损失会少，因为就本案讲，买方只付出了2万元房款，2万对于300万总房款来讲是很少的，所以法院没有支持其要求的巨额赔偿。
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